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想拿手里的商铺去做抵押贷款，可又摸不准到底能贷到多少钱？哎，这额度忽高忽低的，到底是啥在背后捣鼓呢？别急别急，今天就给刚接触这事儿的朋友们好好掰扯掰扯，看完保准你心里能亮堂不少。
一、商铺本身的 “硬实力” 说了算
咱先说说商铺自己的情况，这就跟咱找工作看学历经验似的，商铺的 “条件” 直接影响人家愿意给多少额度。
首先是地段，这玩意儿太关键了！你想啊，市中心步行街的商铺和郊区工业园的商铺，能一样吗？我前阵子碰到个朋友，他在老家县城中心有间 20 平米的铺子，抵押贷款批了 150 万；另一个朋友在市郊有间 50 平米的，才批了 80 万。为啥？地段不同，人流量、消费力差太远，商铺的市场价值也就差出一大截，额度自然不一样。
然后是房龄和品相。刚盖好没几年的新商铺，水电线路、建筑结构都新崭崭的，银行看着就放心，额度可能给得高些；要是那种几十年的老破小，墙皮掉渣、管道漏水，评估价上不去，额度肯定受影响。不过也有例外，像那种有历史底蕴的老商业街，房龄虽老但地段金贵，那又是另一回事儿了。
还有面积和用途。一般来说，面积适中的商铺更受欢迎，比如 50-100 平米的，太小吃不下大生意，太大又不好出租。用途方面呢，纯商业用途的商铺（比如服装店、餐馆）比那种商住两用的，在贷款额度上可能更占优势，因为商业属性更纯粹嘛。
可能有人会问，我这商铺带租约，会不会影响额度？哎，这得分情况。如果租约稳定，租客靠谱，能证明商铺持续有收益，那银行反而可能觉得风险低，额度说不定还能往上提提；但要是租约快到期了，或者租客老是换，那银行可能就会打个问号了。
二、你的个人 “信用分” 很重要
光商铺好还不够，银行还得看看借钱的人靠谱不靠谱，这就像咱借钱给朋友，也得掂量掂量对方还不还得起不是？
信用记录绝对是重中之重。你信用卡有没有逾期？之前的贷款有没有欠过钱？这些都会记在征信报告里。我见过有人其他条件都不错，就因为几年前有过几次信用卡逾期，额度直接被砍了三成。所以啊，平时一定要把信用当回事儿，哪怕欠几块钱也得按时还。
然后是还款能力。银行会看你的收入来源，是上班拿工资，还是自己开公司？收入稳不稳定？每个月除去开销，能剩下多少钱还贷款？要是你月收入十万，贷款每个月只要还五千，那银行肯定乐意多贷点；但要是你收入刚够覆盖月供，那额度就悬了。
还有负债情况。如果你已经有好几笔贷款在还，每个月还款压力挺大，那再申请商铺抵押贷款时，银行可能会担心你还不上，额度自然就高不了。所以啊，在申请贷款前，能先还掉一些小额负债就尽量还掉，减轻点压力。
可能有朋友会说，我没工作没收入，但我名下有好几套房子，行不行？哎，这种情况银行可能会更谨慎，因为没有稳定收入来源，还款能力不好评估，额度大概率会受影响。
三、银行的 “小算盘” 也得考虑
不同的银行，脾气不一样，规矩也不一样，这对额度的影响也不小。
银行的政策倾向很关键。有些银行就喜欢做商铺抵押贷款，觉得风险可控，给出的额度就宽松些；有些银行可能更侧重住房贷款，对商铺抵押贷款兴趣不大，额度自然就紧。所以啊，申请前多跑几家银行问问，货比三家不吃亏。
还有市场环境的影响。比如在经济形势好的时候，银行钱比较充裕，贷款政策宽松，额度可能就给得高；要是经济有点紧张，银行收紧银根，那想拿到高额度就没那么容易了。前两年疫情那会儿，不少银行都提高了贷款门槛，商铺抵押贷款的额度也普遍降了些，这就是市场环境的影响。
另外，贷款期限和还款方式也可能间接影响额度。一般来说，贷款期限越短，银行觉得风险越小，可能愿意给的额度越高；还款方式方面，等额本金比等额本息前期还款压力大，但银行可能觉得你还款意愿强，说不定也会在额度上给点优惠。
有人可能会问，找大银行好还是小银行好？其实各有优劣，大银行规矩多但资金稳，小银行可能更灵活些，额度说不定更高，但利率可能也会稍高一点，这个得自己权衡。
四、其他 “隐藏因素” 别忽略
除了上面说的这些，还有些细节也可能影响额度，别小看它们哦。
评估机构的选择就很重要。银行一般会指定几家评估机构，不同机构的评估标准可能有点差异。比如有的机构更看重地段，有的更看重商铺的硬件条件。虽然评估机构是银行指定的，但你可以提前了解下哪家机构的评估风格更适合你的商铺，说不定能有点小惊喜。
还有贷款用途。你借钱是用来扩大生意，还是用来炒股买房？如果是用于合法的经营周转，银行会觉得资金用途合理，风险低；但要是用来做高风险投资，银行可能会担心钱打了水漂，额度自然就低了。所以啊，申请贷款时，一定要如实说明用途，别瞎编。
另外，办理时间也可能有影响。比如年底的时候，银行要冲业绩，可能会适当放宽政策，额度给得宽松些；但要是年初刚放贷不久，额度可能就比较紧张。不过这也不是绝对的，得看具体银行的情况。
可能有朋友会想，我能不能跟银行 “讨价还价”？哎，只要你条件过硬，还真可以试试。比如你商铺地段特别好，或者你在这家银行有大额存款，跟客户经理好好沟通沟通，说不定能争取到更高的额度。
其实啊，商铺抵押贷款额度受这么多因素影响，也不是坏事，这说明银行在认真评估风险，既是对他们自己负责，也是对咱们负责。作为借款人，咱们能做的就是把能控制的因素做好：保持好信用，提高还款能力，选对银行和时机。
另外，我建议大家在申请贷款前，先自己大概估个价，心里有个数，也别对额度抱太高期望，差不多够用就行。毕竟贷款是要还的，额度太高压力也大。只要把这些都考虑周全了，申请起来就会顺利多啦。
