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买房子要贷款，大家最关心的除了能不能贷，就是能贷多少了吧？辛辛苦苦看好的房子，要是贷款额度不够，那可真是头疼。别着急，今天小编就用大白话给你掰扯清楚，房子能贷款的额度到底是怎么算出来的，不管是新房、二手房，还是用房子抵押，看完这篇你就门儿清了！
一、新房贷款额度：主要看房价和你的首付能力
刚开盘的新房，贷款额度怎么算呢？其实很简单，主要跟房子总价和你准备的首付有关。
一般来说，银行有个基本公式：贷款额度 = 房子总价 - 首付金额。但首付比例可不是随便定的哦，得看你是首套房还是二套房。
- 首套房：大部分城市首付比例是 20%-30%，也就是说，你最多能贷到房价的 70%-80%。比如一套 100 万的房子，首付 20 万，就能贷 80 万。
- 二套房：首付比例会高一些，通常是 40%-60%，能贷的额度就是房价的 40%-60%。还是 100 万的房子，首付 40 万，就只能贷 60 万了。
这里有个小问题，要是你想多贷点行不行？比如房价 100 万，你想首付 10 万贷 90 万？基本上是不行的，因为银行有最低首付比例要求，这是为了控制风险。不过有些城市对首套房有优惠政策，首付可能降到 15%，具体得看你当地的规定。
小编觉得啊，买新房算贷款额度时，最好多留点心眼，房子总价里有没有包含装修费、车位费这些，有些开发商会把这些也算进去，那贷款额度看着高了，其实你实际拿到的房子价值可能没那么多。
二、二手房贷款额度：评估价才是关键，别被成交价忽悠了
买二手房的朋友可要注意了，贷款额度可不是按你和卖家谈的成交价算的，而是按银行评估价来算的。这俩数经常不一样，很多小白第一次买二手房就栽在这了。
那评估价是怎么来的呢？银行会找专业的评估机构，根据房子的房龄、地段、户型、装修这些情况，给房子定一个评估价。然后贷款额度就按照这个评估价来算，公式跟新房类似：贷款额度 = 评估价 × 可贷比例。
- 首套房：可贷比例一般是 70%，要是评估价 100 万，最多能贷 70 万。
- 二套房：可贷比例通常是 50%，评估价 100 万的话，能贷 50 万。
举个例子吧，你买的二手房成交价是 120 万，但银行评估价只有 100 万，你是首套房的话，最多只能贷 70 万，那你的首付就得是 120 万 - 70 万 = 50 万，而不是按成交价 120 万的 30% 来算哦。这一点一定要记牢！
有人会问，能不能让评估机构把评估价评高一点？小编劝你别这么想，评估机构都是跟银行合作的，乱来的话不仅评不高，还可能影响你的贷款审批，得不偿失。
三、全款房抵押贷款：看房子值多少钱，也看你能还多少
要是你有全款买的房子，想用来抵押贷款，额度又怎么算呢？这种情况主要看两个方面：房子的评估价和你的还款能力。
先看房子评估价，跟二手房类似，银行会评估你的房子值多少钱，然后按比例放贷，一般能贷到评估价的 70% 左右。比如房子评估价 200 万，最多能贷 140 万。不过房龄太长的房子，比如超过 30 年的，可能只能贷到 50% 甚至更低。
再看你的还款能力，银行会看你的收入、负债这些。要是你每个月收入很高，负债又少，银行可能会多贷点；要是收入不稳定，就算房子值钱，也可能贷不到那么多。
这里有个小窍门，要是你急用钱，又想多贷点，可以多找几家银行问问，不同银行对房子的评估标准可能不一样，有的银行可能给的额度更高些。但可别为了多贷点就隐瞒自己的负债情况，被查出来可是要承担责任的。
四、不同贷款方式额度对比：公积金贷款和商业贷款差多少？
贷款方式不一样，能贷的额度也可能不一样。常见的有公积金贷款和商业贷款，咱们来对比一下：
| 贷款方式 | 额度限制因素 | 最高额度（参考） |
|---|---|---|
| 公积金贷款 | 公积金缴存余额、缴存年限、房价 | 单人最高 50 万 - 80 万，双人可能到 100 万以上 |
| 商业贷款 | 房价、评估价、还款能力 | 一般没有固定上限，主要看房子价值和你的资质 |
从表格里能看出来，公积金贷款额度通常有上限，而且跟你交了多少公积金有关。比如你公积金账户里只有 1 万块，那能贷的额度可能就不高。商业贷款就比较灵活，只要你有能力还款，房子也值钱，就能多贷点。
那该选哪种呢？小编觉得，要是你公积金交得多，肯定优先用公积金贷款，利率低啊；要是公积金额度不够，也可以组合贷款，就是公积金贷一部分，商业贷一部分，这样能省不少利息。
五、常见问题自问自答：这些情况会影响贷款额度吗？
- 征信不好，会影响贷款额度吗？
会的！征信上有逾期记录，银行可能会觉得你还款能力有问题，就算给你贷款，额度也可能比正常情况低。所以平时一定要注意按时还信用卡、还房贷，保持好征信。 - 收入不稳定，能贷到足够的额度吗？
有点难。银行要看你的收入证明和银行流水，要是收入忽高忽低，或者每个月收入刚好够还月供，银行可能会压低额度。这种情况可以找个共同还款人，比如配偶、父母，一起申请贷款，额度可能会高些。 - 房子面积小，贷款额度会受影响吗？
一般不会，主要还是看房子总价和评估价。不过有些银行对面积特别小的房子，比如低于 50 平米的，可能会有点限制，贷款比例可能降一点，这点在买二手房时要注意。
算来算去，其实房子能贷款的额度，就是银行根据房子价值和你的还款能力，综合给出的一个数。作为普通购房者，咱们能做的就是保持好征信，稳定收入，买房前多了解当地的首付政策和银行规定。
要是你实在算不清楚，也可以直接去银行问问客户经理，把你的情况一说，他们会帮你大概算一下。别觉得不好意思，多问几句总比到时候额度不够手忙脚乱强。希望这篇文章能帮到你，祝大家都能顺利贷到满意的额度，买到心仪的房子！
