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身边有朋友问我，说自己有套还在还贷款的房子，想卖给熟人，既想省点事又怕弄不好伤了感情，该咋整？其实咱们都知道，卖给朋友确实方便，不用跟中介打交道，价格也好商量，但房子还有贷款没还完，这里面的门道可不少。今天小编就来好好说说，咱们一步步理清楚，让你既把房子卖了，朋友也没得怨。
先弄明白：卖给朋友，和卖给陌生人有啥不一样？
可能有人会想，不都是卖房子吗？卖给朋友能有啥不一样？还真不一样。卖给陌生人，大家按规矩来，合同条款一条条抠；但卖给朋友，总觉得 “都是熟人，差不多就行”，可就是这 “差不多”，最容易出问题。
咱们得想清楚，朋友买你的房子，可能是信任你，也可能是图便宜，但房子还有贷款，意味着交易流程比全款房多了 “还贷款、解押” 这几步。这些步骤要是没跟朋友说清楚，比如谁来还剩下的贷款，啥时候还，很可能后期闹矛盾。所以啊，卖给朋友，更得把丑话说在前面，流程一步都不能少。
具体步骤：从沟通到过户，一步都不能省
可能有朋友会问，那具体该咋走呢？别着急，咱们一步一步来，新手也能看懂。
第一步：自己先查清楚房子的贷款情况
在跟朋友开口前，你得先知道自己的房子还剩多少贷款没还，每个月还多少，有没有提前还款的违约金。这些信息去哪查？打贷款银行的客服电话，或者去银行柜台，报上自己的身份证号，人家就会告诉你。你想啊，连自己欠多少钱都不知道，怎么跟朋友谈呢？
第二步：跟朋友摊开了说，把细节聊透
找到朋友，先说说你想卖房的想法，然后把贷款情况一五一十告诉他。比如 “我这房子还有 50 万贷款没还，提前还的话银行可能收几千块违约金”。然后商量这 50 万贷款谁来还，是让朋友先付首付帮你还，还是你自己先垫上，这些都得说清楚。别觉得不好意思，现在说清楚，总比以后吵架强。
第三步：选一种合适的方式还贷款
剩下的贷款咋还？主要有三种方式，咱们看看哪种适合你和朋友：
| 方式 | 具体操作 | 优点 | 缺点 |
|---|---|---|---|
| 用朋友的首付还贷款 | 朋友先付一部分钱，你拿这钱去银行还剩下的贷款 | 不用自己垫钱，压力小 | 得朋友有足够的首付，且愿意先付钱 |
| 自己先垫钱还贷款 | 你自己把剩下的贷款还清，解押后再卖给朋友 | 流程简单，不用麻烦朋友 | 得自己手里有足够的钱 |
| 转按揭（少见） | 把贷款转到朋友名下，让朋友接着还 | 不用一次性还清贷款 | 很少有银行支持，手续特别麻烦 |
小编觉得，前两种方式比较靠谱，转按揭就别考虑了，银行基本不办，咱们普通老百姓折腾不起。
第四步：签个书面合同，别偷懒
可能有人会说，都是朋友，口头说好了就行，签合同多生分？千万别这么想！小编见过不少例子，朋友间因为没签合同，后来房价涨了跌了，或者还款出问题了，最后反目成仇。合同里得写啥？房子地址、价格、剩下的贷款谁来还、啥时候还、解押时间、过户时间，这些都得写清楚，越细越好。
第五步：办理解押和过户
把贷款还清后，银行会给你一个 “贷款结清证明”，拿着这个证明去不动产登记中心办理解押，大概一周左右就能办好。解押完了，再跟朋友一起去办过户，交完税费，等新的房产证下来，这事儿就算彻底成了。
这些坑，朋友间交易最容易踩，一定注意！
咱们都是新手，卖房子没经验，尤其是卖给朋友，这些坑可别踩：
- 没算清楚所有费用：除了剩下的贷款，还有提前还款的违约金（有的银行还满 1 年就不收，不满可能收 1%-3%）、解押手续费（几十到几百块）、过户税费（契税、个税啥的），这些钱得提前算好，别到时候跟朋友说 “还要再补钱”，容易让人不舒服。
- 交房时间没说清：有的朋友急着住，可能想先交房再过户，但这时候房子还没解押，产权还不完全是朋友的，万一中间出问题，说不清。最好约定 “过户完成后再交房”，或者写清楚交房后的责任。
- 价格没按规矩来：朋友间可能想便宜点卖，但也不能太离谱，要是价格比市场价低太多，可能过不了房产局的审核（怕偷税漏税），到时候还得重新定价，更麻烦。可以参考周边同户型的成交价，稍微让点利就行。
自问自答：这些问题，新手肯定想问
可能有朋友会琢磨，还有些细节没明白，咱们来聊聊：
问：跟朋友交易，能不通过中介吗？
答：可以啊，只要你们自己把流程弄清楚，完全不用找中介，能省不少中介费。但要是怕自己弄不好，找个中介帮忙跑流程也行，花点钱买个省心。
问：朋友手头紧，能不能先付一部分钱，剩下的慢慢给？
答：最好别。贷款房交易，得先把银行的钱还清，解押后才能过户，要是朋友只付一部分，你可能还不清贷款，解不了押，过户就办不了。实在想这样，得在合同里写清楚 “剩下的钱啥时候给，不给咋办”，但风险挺大的。
问：解押后，朋友突然说不买了，咋办？
答：这就是为啥要签合同！合同里可以写 “如果买方违约，定金不退”（定金别太多，几千到几万就行），这样就算朋友变卦，你也有个保障，还能再找买家。
小编觉得，卖给朋友房子，关键不是图省事，而是 “把丑话说在前面”。我表哥之前就把贷款房卖给了发小，一开始没签合同，就口头说了价格，后来发小觉得税费太高不想买了，表哥已经把贷款还了，差点亏了违约金。后来补了合同，才慢慢解决。所以啊，越是朋友，越要把流程走规范，该说的都说清楚，反而能让感情更稳。
根据我知道的，去年身边有 5 个朋友间交易贷款房的，其中 3 个因为没签合同闹了小矛盾，2 个按流程来的，现在还处得挺好。所以咱们别怕麻烦，一步一步来，肯定没问题。
