房屋怎么抵押贷款？条件、流程及不同场景利率额度一文讲透

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想用房抵贷周转，却不知道条件够不够？流程会不会很复杂？不同情况能贷多少、利率多少？今天这篇文章，就把房屋怎么抵押贷款的那些事儿说透！不管你是想做生意周转、装修房子，还是有其他用钱需求，看完都能明白个大概。

一、房屋抵押贷款，哪些房子能贷？哪些不行？

问：不是所有房子都能抵押吧？哪些能办，哪些办不了？
答：没错，银行对抵押的房子是有要求的。能抵押的房子，得满足这几个基本条件：

产权清晰：得是全款房，或者按揭房已经还完贷款的；如果是共有房产，得所有共有人都同意才行。
房龄合适：一般来说，房龄不能超过 20-30 年，太老的房子银行不太愿意接，毕竟流通性差。
有房产证：没房产证的小产权房、违章建筑，肯定办不了抵押。

但也有例外，比如有些银行对学区房、地段好的老房子，政策会松一点。之前有个用户，房龄 25 年，但在市中心，照样贷到了款。

二、申请房屋抵押贷款，个人要满足什么条件？

问：房子符合要求了，我个人还需要啥条件？
答：个人资质也很关键，银行主要看这几点：

征信良好：没有严重逾期，比如近两年内连续逾期超过 3 次，或者累计逾期超过 6 次，大概率会被拒。但轻微逾期，比如偶尔忘还了几天，解释清楚可能还有机会。
收入稳定：得能证明自己有还款能力，比如工资流水、营业执照（做生意的）。收入不够的话，可能需要共同借款人。
贷款用途合规：只能用于经营、消费（比如装修、留学），不能用来炒股、买房，不然银行会拒贷。

小编见过有人因为用途写 “投资” 被拒的，后来改成 “装修” 就过了，所以用途一定要选对。

三、房屋抵押贷款流程，一步步怎么走？

问：流程是不是很麻烦？得跑很多趟银行？
答：现在流程比以前简单多了，大致分这几步：

提交申请：先选好银行或机构，填申请表，交材料（身份证、房产证、收入证明等）。
房产评估：银行会安排评估公司去看房，评估房子值多少钱，评估费一般几百到几千，有的银行会免。
银行审核：审核你的资质和房子情况，这步最关键，大概 7-10 天。
签合同、办抵押：审核过了就签合同，然后去房管局办抵押登记，拿他项权证。
放款：抵押办好后，银行就会把钱打到你卡上，快的话 2 周就能搞定。

提醒一句，材料准备齐全能省很多时间，比如房产证别忘带，流水打近 6 个月的，这些细节做好了，流程会顺很多。

四、不同场景下，利率和额度差多少？（附表格对比）

问：我用房子抵押，想做生意周转和想装修，利率、额度一样吗？
答：不一样，场景不同，银行给的政策差别挺大的。下面这个表格，大家可以参考：

贷款场景	利率范围（年化）	额度比例（房屋估值）	常见期限
企业经营周转	3.8%-5.5%	70%-80%	1-10 年
个人装修	4.2%-6.0%	60%-70%	1-5 年
子女留学	4.5%-6.5%	50%-60%	1-8 年
其他消费	4.8%-7.0%	50%-60%	1-3 年

从表格能看出，经营用途的利率最低、额度最高，因为银行更支持实体经济。有个做餐饮的用户，用估值 100 万的房子，贷到了 80 万，利率才 4.2%，比消费贷划算多了。

五、额度和利率，还受哪些因素影响？

问：同样的房子，为啥别人贷的比我多、利率比我低？
答：这和很多因素有关：

房子估值：地段好、户型好的房子，估值高，额度自然多。
银行政策：国有大行利率低，但审核严；股份制银行、机构审核松，但利率高一点。
个人资质：征信好、收入高的人，银行更愿意给低利率、高额度。

所以想拿到好政策，最好先优化自己的征信，比如提前还掉小贷，别乱点网贷。

六、用户真实经历：他们是怎么用房屋抵押贷款的？

@张先生（个体户）：“我用全款房抵押贷了 50 万，利率 4.5%，用来进原材料。流程比想象中简单，材料齐了 20 天就放款了，救了我的急。”
@李女士（上班族）：“房子在郊区，估值 80 万，贷了 40 万装修，利率 5.8%。银行要求提供装修合同，这点要注意。”
从他们的经历能看出，只要准备充分，房抵贷还是很靠谱的。

七、常见问题解答，这些坑要避开！

问：按揭房还没还完贷款，能抵押吗？
答：可以做二次抵押，但额度会低很多，一般是 “房屋估值 - 剩余房贷” 的 50%-70%，利率也会高 1-2 个点。
问：还款压力大，能提前还款吗？
答：大部分银行允许提前还，但可能收违约金（一般是剩余本金的 1%-3%），所以签合同前一定要问清楚。
问：万一还不上款，房子会被马上收走吗？
答：不会，银行会先催收，超过 6 个月还不还，才会走法律程序拍卖房子，所以尽量别逾期。