二套房可以组合贷款吗？满足这些条件就能办，流程及利率看这里

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想入手二套房，手头资金不太够？不少朋友都在纠结，二套房能不能用组合贷款呢？毕竟组合贷款能结合公积金和商贷的优势，说不定能省不少钱。今天小编就来好好聊聊这个事儿，从条件到流程，再到利率，都给你说明白，一起往下看吧！

一、二套房到底能不能组合贷款？

这是大家最关心的问题。答案是：能，但要看具体情况。
组合贷款是指同时申请住房公积金贷款和商业住房贷款，二套房能不能用，主要看当地的政策和银行的规定。比如一线城市像北京、上海，是允许二套房办理组合贷款的；但有些三四线城市，可能对二套房组合贷款有限制，甚至不支持。
有人会问，那我第一套房用了公积金贷款，二套房还能组合贷吗？多数城市是可以的，只要第一套房的公积金贷款还清了就行。但要是没还清，可能就办不了，这点得注意。

二、二套房组合贷款，得满足哪些条件？

不是说想办就能办的，这些条件得达标，少一条都可能被拒：

公积金账户状态正常：申请前连续缴存公积金 6-12 个月（不同城市要求不同，比如广州要连续 6 个月，成都要 12 个月），账户里得有足够余额。
首付比例够数：二套房首付比例比首套房高，一般在 50%-70% 之间。像北京、上海，二套房首付最低 60%；杭州、南京这些城市，普遍是 50%。
信用记录良好：夫妻双方征信报告里不能有严重逾期，比如近 2 年内连续逾期 3 次以上，或者累计逾期 6 次，基本就办不了。
有还款能力：家庭月收入得是月供的 2 倍以上。比如每月要还 8000 元，那家庭月收入至少得 16000 元才行。
符合当地购房政策：得有购房资格，比如社保 / 个税缴纳年限达标，像上海要求外地人连续缴满 3 年社保。

小编提醒一句，不同城市政策差异挺大，比如苏州对二套房组合贷款的公积金最高额度是 50 万，而深圳能到 90 万，申请前最好先打当地公积金热线问问（12329，很好记的）。

三、办理流程是啥样的？一步一步教你办

流程不算复杂，但环节多，漏一步就耽误时间，小编整理了详细步骤：

准备材料：身份证、户口本、结婚证（单身要单身证明）、首套房产权证明（如果有的话）、公积金缴存证明、收入证明、银行流水。哦对了，购房合同也得带上，这个别忘！
提交申请：到银行网点或者公积金中心提交材料，填申请表。现在有些城市支持线上申请，比如支付宝上的公积金服务里就能提交，能省不少时间。
银行和公积金中心审核：银行查你的征信、还款能力；公积金中心查缴存情况、贷款额度。这个过程大概要 1-2 周，慢的话可能要 3 周。
签合同：审核过了，就可以签公积金贷款合同和商业贷款合同，合同里利率、还款方式都写得清清楚楚，签的时候仔细看看，有不懂的当场问。
办理抵押：拿着合同去不动产登记中心办房产抵押，办完会给你个他项权证，这个得交给银行。
放款：抵押办好后，银行和公积金中心就会放款，钱直接打到开发商账户（如果是买新房），或者卖方账户（如果是二手房）。

网友小张分享经验：“我在武汉办二套房组合贷款，材料没带齐，来回跑了两趟，建议大家提前列个清单，把材料都复印好，省得麻烦。”

四、利率怎么算？和首套房差多少？

利率是大家最关心的，小编做了个表格，对比下二套房和首套房的利率差异（以 2025 年最新政策为例）：

贷款类型	首套房利率	二套房利率	说明
商业贷款	LPR-20 个基点（约 3.65%）	LPR+60 个基点（约 4.45%）	不同银行可能上浮 5%-10%
公积金贷款	3.1%	3.6%	部分城市最高上浮 10%

举个例子：买一套 200 万的二套房，首付 60%（120 万），贷款 80 万，其中公积金贷 40 万，商贷 40 万，贷款期限 20 年。

公积金部分月供：40 万 ×3.6% 利率，月供约 2265 元；
商贷部分月供：40 万 ×4.45% 利率，月供约 2500 元；
总共月供：约 4765 元。

如果纯商贷的话，80 万月供要 5000 元左右，组合贷款确实能省点，每月少还 200 多呢。

五、常见问题解答，这些坑别踩

二套房组合贷款，公积金和商贷的比例有要求吗？
没固定比例，但公积金贷款额度有上限，比如总额 80 万的贷款，公积金最多贷 50 万（看当地政策），剩下的用商贷。
还款的时候，能先还商贷部分吗？
可以！商贷利率高，先还商贷能省利息。但有些银行要收违约金（一般是剩余本金的 1%），提前问清楚。
异地买二套房，能用老家的公积金组合贷吗？
多数城市支持异地公积金贷款，比如在老家交的公积金，在上海买二套房也能用，但额度可能比本地低，具体问上海公积金中心。