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手里攥着还建房的房产证，想抵押贷款周转资金，可流程到底该咋走？是不是比商品房麻烦十倍？别慌，本人这就把还建房抵押贷款的全流程拆成一步步的，连新手常踩的坑都给你指出来，看完就知道该从哪下手了。
一、先搞清楚：你的还建房到底能不能抵押？
很多人上来就问流程，其实第一步该看自己的房子有没有资格。还建房和商品房不一样，产权问题卡得严，这关过不了，后面全白搭。
产权性质得瞅准！划拨和出让差别大了去了。划拨性质的还建房，土地是国家无偿给的，想抵押必须先补土地出让金，转成出让性质才行。补多少钱？各地算法不同，像成都有些区域是按评估价的 15% 收，你可以拿房产证去政务中心窗口问，工作人员会帮你算明白。
房产证必须在手！没证的还建房，哪怕你住了十年，银行也不认。有些朋友的还建房刚交房，房产证还在开发商那办理，这种情况只能等，急也没用。
房子得没 “包袱”！啥叫有包袱？比如被法院查封了，或者已经抵押给别人了，甚至家人对产权有争议，这些都算。得保证房子干干净净，没任何纠纷。
材料备齐不跑腿！身份证、户口本、结婚证（单身要开未婚证明）、房产证、近半年银行流水，这些是基本的。自由职业者没有收入证明咋办？可以用营业执照和纳税记录代替，银行主要看你有没有稳定进账。
二、选对地方贷款，能省不少事
符合条件了，去哪贷款呢？银行、小贷公司、典当行，各有各的路数，得按自己情况挑。
银行肯定是首选，利息低还正规，但审核严得很。国有大行（像工行、农行）对还建房的要求更高，可能只接出让性质、房龄在 10 年以内的。股份制银行（招行、中信）可能松点，本地城商行说不定还有专门的还建房贷款政策，多打几个银行电话问问，反正不要钱。
小贷公司门槛低，材料齐的话三天就能放款，可利息高得吓人，一般比银行高 50% 以上。实在不符合银行条件，又急着用钱的，再考虑这个，而且得选有正规牌照的，门口挂着 “金融许可证” 的才靠谱。
给大家整个表格对比下，看得更明白：
| 贷款渠道 | 利息范围 | 能贷多少 | 办理时间 | 适合人群 |
|---|---|---|---|---|
| 银行 | 4.35%-6.5% | 评估价的 60%-70% | 7-15 天 | 资质好、不着急用钱 |
| 小贷公司 | 8%-15% | 评估价的 50% 以下 | 3-5 天 | 资质一般、急需周转 |
| 典当行 | 月息 2%-3% | 评估价的 30%-40% | 1-2 天 | 短期周转、能接受高息 |
三、流程拆解：从评估到放款，一步都不落下
弄明白前面的，就可以走流程了。看着步骤多，其实跟着走不复杂，本人给你一步步说清楚。
第一步：房子得估个价
银行会派评估师上门，不是你说值多少钱就值多少。评估时把房子收拾干净点，家具摆整齐，说不定能多评几万。评估费谁出？大多是借款人掏，几百到几千不等，记得要发票，有些公司能报销。
第二步：材料交给银行
把准备好的材料和评估报告一起递过去，填张申请表。别嫌麻烦，材料缺一样就得补，比如忘了带户口本，来回跑一趟半天就没了，不如一次带齐。
第三步：等着银行审核
银行会查啥？一是房子产权真不真，二是你有没有能力还钱。收入不够咋办？可以让配偶或者父母做共同借款人，一起承担还款责任，这样通过率能高不少。审核没通过也别慌，问清楚原因，针对性解决就行。
第四步：签合同得仔细看
审核过了就该签合同了，利率、还款方式、逾期违约金这些都得看清楚。比如等额本金和等额本息，前者前期还得多，后者每月一样多，根据自己收入选。有不懂的当场问客户经理，别不好意思，签了字就改不了了。
第五步：去办抵押登记
带着合同和房产证，去不动产登记中心办抵押。这个必须本人去，带齐身份证原件，办的时候会拍照存档。一般 3 个工作日能办好，到时候会给你个《不动产登记证明》，得交给银行。
第六步：等着放款
抵押登记办好后，银行一般 3-7 天就放款了，钱直接打到你提供的银行卡上。到账后查一下金额对不对，别少了。
第七步：按时还钱别逾期
月供最好设置自动扣款，绑定常用银行卡，免得忘了。逾期一天就上征信，影响以后贷款买房买车。实在还不上咋办？提前给银行打电话，申请延期几天，有些银行能通融，但别经常这么干。
四、这些坑千万别踩，都是过来人的教训
流程讲完了，再说说新手容易掉的坑，帮你少走弯路。
产权没弄透就申请！有人以为有房产证就行，结果银行查出土地是划拨的，白忙活一场。记住，先去不动产中心查清楚产权性质，花半小时就能搞定。
找中介代办花冤枉钱！有些中介说能帮你 “搞定一切”，收好几千手续费，其实自己去办完全能行，银行工作人员会指导你填材料，没必要花这钱。
额度越高越好？错了！贷得多还得多，利息也多。根据实际需求贷，比如你需要 20 万，就别为了省事贷 30 万，不然多还的利息够你买个好手机了。
五、本人的几句实在话
还建房抵押贷款确实比商品房麻烦点，但只要把产权问题理顺，流程走对，也没那么难。建议大家提前两个月就开始准备，先去查产权，再备材料，别临时抱佛脚。
选银行的时候多对比，别只问一家。同样一套房，不同银行给的额度和利息可能差不少，多打几个电话能省不少钱。
最后说句掏心窝子的，抵押贷款是救急的，不是随便用的。借的钱一定要花在刀刃上，比如做生意周转、看病这些必要的地方，别拿去挥霍，不然还款压力会压得你喘不过气。按步骤来，稳扎稳打，肯定能办下来，希望这些能帮到你。
