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最近总有人问小编，“我这房贷还了两年了，手里攒了点钱，想提前还点，可这利息怎么算啊？是不是越早还越划算？” 其实啊，房贷提前还款这事儿，真不是一句话能说清的。很多人觉得手里有钱了就赶紧还房贷，能少交点利息，可有时候操作不对，不仅省不了钱，可能还会亏。今天咱们就好好聊聊，房贷提前还款利息到底怎么算才最划算，看完你就明白了。
提前还款分两种，全部还和部分还，算法差不少
咱们先说最常见的两种提前还款方式：一种是把剩下的房贷一次性全部还清，另一种是提前还一部分本金。这两种方式的利息计算，差别可大了去了。
要是选择全部提前还款，那利息就只算到你还款的那一天。比如你贷了 100 万，还了 3 年，剩下的本金还有 80 万，那你提前全部还的话，就只需要还这 80 万，再加上从上次还款到这次还款期间产生的利息就行，之后的利息就不用交了。这种方式简单直接，适合手里有大笔闲钱的朋友。
不过要是只提前还一部分本金，情况就复杂点了。还了部分本金后，剩下的本金会重新计算利息。比如你原本每月还 5000 块，其中 3000 是本金，2000 是利息，提前还了 10 万本金后，剩下的本金变少了，之后每月的还款额也会跟着减少，利息自然也少了。但这里有个小细节，有些银行会让你选是缩短还款年限还是减少月供，这两种选法省的利息也不一样，这个咱们后面再说。
等额本金和等额本息，提前还差别真不小
咱们还房贷，一般就两种方式：等额本金和等额本息。这俩名字听着像，但提前还款时的利息计算，差别可大了去了，大家可别搞混了。
等额本金是说每个月还的本金一样多，利息慢慢减少。比如你贷 100 万，分 20 年还，第一个月可能还 8000 块，其中本金 4000 多，利息 3000 多；到了第二年，本金还是 4000 多，但利息可能就 2800 了。这种方式前期还的本金多，利息少，要是提前还款，尤其是在前几年还，能省不少利息。小编身边有个朋友，用的等额本金，还了 3 年就提前还了 20 万，算下来比一直按期还省了将近 10 万利息。
等额本息呢，就是每个月还的钱一样多，但前期大部分是利息，本金很少。比如同样贷 100 万 20 年，每个月可能都还 6000 块，但第一个月里可能有 5000 是利息，只有 1000 是本金。这种情况下，要是还了没几年就提前还，其实已经交了不少利息了，省下来的可能没想象中多。有朋友还了 5 年等额本息，想提前还款，一算才发现，省的利息还没手里的钱存银行的利息多，最后就没还。
什么时候提前还最划算？这几个时间点得看看
虽然很多人觉得越早提前还越划算，但其实不是绝对的，得看你还了多久了。
一般来说，等额本金的房贷，在前 1/3 的还款期限内提前还比较合适。比如贷 20 年，前 7 年左右还，能省不少利息；要是超过 10 年了，剩下的本金和利息都不多了，这时候提前还，可能省的钱还不够折腾的。而等额本息呢，最好在前 1/2 的时间内还，比如 20 年的房贷，尽量在 10 年内提前还，不然之后还的大部分是本金，利息没多少了，提前还意义不大。
不过话说回来，这也不是绝对的。要是你手里的钱没什么好的投资去处，就算过了这个时间点，提前还点本金，也能让每月的月供少点，减轻压力。小编有个亲戚，房贷还了 12 年，手里有笔闲钱，虽然知道省不了多少利息，但还是提前还了一部分，就图个每月少还点，心里踏实。
提前还款前，这些 “坑” 得避开
想提前还款，可别光算利息，还有些其他费用和规定得注意，不然可能白忙活。
首先是违约金。有些银行规定，房贷还不满 1 年就提前还，要收违约金，一般是提前还款金额的 1% - 3%。比如你提前还 10 万，可能就得交 1000 - 3000 块违约金，这钱要是加上去，可能就没省多少了。所以最好看看合同里的规定，满了免违约金的期限再还。
其次是还款次数。有些银行一年只能允许提前还款 1 - 2 次，不是你想啥时候还就啥时候还的。要是你手里的钱分几次还更划算，就得提前规划好时间。
还有，不同银行对提前还款的具体要求可能不一样，比如要不要提前申请，申请后多久能办手续等。具体的操作流程，不同银行可能有不同的规定，小编这里也没法把每个银行的情况都说清楚，大家最好提前打银行客服电话问问，免得多跑冤枉路。
教你一招，这样算能省更多
其实想知道提前还款到底能省多少利息，有个简单的计算方法，大家可以试试。
你先看看自己现在还剩多少本金，假设还剩 50 万，年利率是 4.5%。要是你提前还 10 万，剩下的 40 万按原来的期限算，每月的利息就从 50 万 ×4.5%÷12 = 1875 元，变成了 40 万 ×4.5%÷12 = 1500 元，每月能省 375 元，一年就是 4500 元。要是你选择缩短还款年限，剩下的 40 万可能能提前几年还完，省的利息会更多。
不过这里有个情况，要是你的房贷利率特别低，比如低于 3%，那可能就没必要急着提前还了。现在有些稳健的理财也能达到 3% 以上的收益，把钱拿去理财，赚的可能比省的利息还多。当然，这只是小编的个人看法，具体还得看你自己的情况。
小编的一点心得
房贷提前还款到底怎么算最划算，其实没有标准答案，关键看你的资金情况和还款方式。要是你手里的钱没什么好的投资，而且房贷利率不低，那提前还一部分本金，确实能省不少利息；但要是你有更好的投资渠道，或者提前还款要交不少违约金，那可能再等等更合适。
或许提前还款能省不少钱，但也得结合自己的实际情况，别盲目跟风。毕竟每个人的房贷情况、资金状况都不一样，最好是自己算清楚，或者找银行客户经理帮你算算，再做决定。希望今天说的这些，能帮到正在纠结要不要提前还房贷的你。
