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买房子办贷款，最让人头大的就是利息那笔账了。不少人签合同的时候稀里糊涂，等还了几年才发现 “不对啊，怎么越还越多？” 其实住房贷款利息怎么算的，这里面门道不少，算不明白可能就得多掏好几万。今天小编就来给大家整份实用攻略，不光教你怎么算利息，还能告诉你咋省利息，看完保准你心里透亮。
一、先搞懂两种还钱方式，不然利息算错都不知道
咱们还房贷，就两种主流方式，看着名字挺像，其实差远了。一种是每个月还一样多的钱，叫等额本息；另一种是开始多还点，越往后越少，叫等额本金。
先说等额本息，比如你贷 100 万，分 30 年还，每个月还的钱数固定。刚开始还的大部分是利息，本金占比少，慢慢的本金才越来越多。打个比方，年利率 4.5% 的话，每个月大概还 5061 块，30 年下来总利息差不多 82 万。这种方式好处是每个月压力平均，适合工资稳定的家庭。
等额本金呢，就是把本金平均分到每个月，再加上剩余本金产生的利息。还是贷 100 万 30 年，第一个月可能要还 6500 多，第二个月少十几块，越还越少，总利息大概 68 万，比等额本息少 14 万左右。不过刚开始压力是真不小，要是刚工作没几年，手里没那么多闲钱，可能会有点吃力。
二、利息多少，这几个数说了算
想算明白利息，得先盯住几个数。首先是贷多少钱，你贷 150 万肯定比贷 100 万利息多，这是明摆着的。然后是贷多少年，同样贷 100 万，贷 20 年比贷 30 年总利息少，但每个月要多还一千多块，所以得看自己每月能承受多少。
最关键的是利率，现在商贷利率每个地方不一样，首套房和二套房也差不少。比如现在有些地方首套房利率能到 4.0%，二套房可能就到 5.0% 了，贷 100 万 30 年，光这 1% 的差就能多还 20 多万。公积金贷款就划算多了，利率一般在 3.1% 左右，能用上的话千万别浪费。
还有个容易忽略的，就是还款方式的选择。虽然等额本金总利息少，但不是所有人都适合。比如你打算 5 年内提前还款，那可能等额本息更合适，因为前几年还的利息多，提前还能省更多；要是打算长期慢慢还，等额本金可能更划算。
三、教你几招省利息的实在法子
要说省利息，最直接的就是多付首付。比如本来打算付 20% 首付，要是能凑到 30%，贷的钱少了，利息自然就少了。不过话说回来，手里留些钱应急也很重要，别为了少付利息把家底掏空，万一遇到点事就麻烦了。
提前还款也是个好办法，但不是随便还的。有的银行要求还满 1 年才能提前还，还有的要收违约金，这些都得在签合同前问清楚。要是手里有闲钱，又没什么好的理财渠道，提前还一部分本金，剩下的利息就能少不少。
选对还款期限也很关键。比如你能承受每月还 5000 块，贷 20 年比贷 30 年省的利息可不是一星半点。不过也别太勉强，要是每月还款占了工资的一多半，生活质量下降太多就不值当了。
四、这些坑可别踩，不然白多花钱
很多人算利息的时候，直接用年利率乘以本金，这就错了。因为每个月都在还本金，剩下的本金越来越少，利息也该跟着少。比如贷 100 万，年利率 4.5%，第一个月利息是 100 万 ×4.5%÷12=3750 块，第二个月本金剩 99 万多，利息就不到 3750 了，可不是每年都按 100 万算利息。
还有人觉得利率低就一定好，其实不一定。有的银行利率看着低，但要收手续费、担保费，加起来可能比利率稍高的银行还贵。签合同前一定要让客户经理把所有费用列出来，一笔笔算清楚。
另外，选浮动利率还是固定利率也得想清楚。现在很多人选的是 LPR 浮动利率，每年调一次，可能降也可能涨。要是你觉得未来利率会涨，选固定利率更稳妥；要是觉得会降，浮动利率可能更划算。不过这事儿谁也说不准，只能凭自己判断了。
五、自己算利息的小窍门
其实不用找银行，自己在家也能算个大概。手机上搜 “房贷计算器”，输入贷款金额、年限、利率，选好还款方式，一点就能出来每个月还多少，总利息多少。不过计算器算的是大概数，具体还得以银行算的为准，因为可能有小数点四舍五入的差别。
要是不想用计算器，也能手动估算。比如等额本息，每个月还的钱大概是 “贷款金额 ÷（年限 ×12）” 加上 “剩余本金 × 月利率”，虽然不算精确，但能心里有个数。算的时候记住，月利率是年利率除以 12，可别直接用年利率算，那样差得可就远了。
六、不同情况，利息算法大不同
要是你用公积金贷款，利率比商贷低，但额度可能不够。这时候可以选组合贷，就是公积金贷一部分，商贷一部分，利息比纯商贷省不少。不过组合贷手续可能麻烦点，审批时间也长，着急买房的话得提前打算。
买二套房的话，利率一般比首套房高，有的地方还要求首付比例更高。比如首套房首付 20%，二套房可能要 30%，利率高 1% 左右，贷 100 万 30 年，总利息能差 20 多万。所以要不要买二套房，利息这块得好好掂量掂量。
其实关于房贷利息，还有些细节我也不太清楚，比如不同银行对 “提前还款后是否重新计算利率” 的规定，可能得具体去问银行客户经理才行。不过大体上按上面的方法算，误差不会太大。
最后想说句实在话，房贷利息这东西，算明白是第一步，省利息是第二步，但最重要的还是根据自己的情况来。别为了省那点利息，让自己日子过得紧巴巴的。毕竟买房是为了改善生活，要是成了负担，可就本末倒置了。多算、多问、多比较，总能找到最适合自己的方式，既能还得起，又能少花冤枉钱，这才是最实在的。
