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刚工作没几年，手里攒了点钱但不够首付，爸妈名下有套老房子，想用它抵押贷款买套自己的婚房，到底能不能行？搜了半天网上说法乱七八糟，有的说合法有的说违规，新手小白实在搞不懂 —— 这大概是很多想靠抵押贷款买房的朋友，都会遇到的困惑吧？今天小编就把大家常搜的问题都整理出来，一个个说清楚，一起往下看吧！
► 大家常搜的 “抵押贷款买房” 问题有哪些？
先看看大家平时都在搜啥，这些问题其实就是最核心的困惑点。
“抵押贷款买房合法吗？”—— 这是问得最多的，毕竟谁也不想踩法律红线。小编觉得，合法不合法，关键不在 “抵押贷款” 和 “买房” 这两件事本身，而在资金用途是不是如实申报。你要是告诉银行 “我借钱是为了装修”，结果拿去买房，这就违规了；但要是流程合规、用途申报没问题，其实是可以的。
“用全款房抵押能买二套房吗？”—— 很多人有了第一套房，想换大的就会问这个。理论上是可以的，但得看你所在城市的限购政策，还有银行对二套房贷款的要求，不是想贷就能贷的。
“抵押贷款的钱直接打给房东可以吗？”—— 这问题特别实际，毕竟买房钱最终要给房东。但答案是 “最好别”，现在银行对贷款资金流向查得严，直接打给房东很容易被认定为 “违规流入楼市”，到时候银行可能要求你提前还款，那就麻烦了。
“征信有点小逾期，还能办抵押贷款买房吗？”—— 信用不好的朋友最担心这个。轻微逾期其实影响不大，比如一两次忘还信用卡，但要是连续逾期超过 3 次，或者逾期时间超过 90 天，大概率会被拒，这点得注意。
► 这些情况，抵押贷款买房到底可行吗？
光知道问题还不够，得搞清楚自己的情况到底能不能行。咱们分几种常见场景来说说。
如果是全款房抵押买首套房：可行性比较高。全款房没有贷款记录，抵押给银行时评估价也会高些，能贷到的钱更多。小编接触过一个案例，北京的王先生用全款房抵押，贷到了评估价的 70%，刚好够首付，流程也顺利，因为他把资金用途写成了 “公司经营”，后续转款时又分了几次操作，没被银行查出来。
如果是按揭中的房子想二次抵押买房：难度就大了。按揭中的房子本身还有贷款没还，二次抵押能贷到的钱是 “评估价减去剩余房贷”，一般只有 50% 左右，可能不够首付。而且利率比一次抵押高 1-2 个点，还款压力大，小编不太建议这么做，除非你真的急用钱，且能保证还款。
如果是用商铺、写字楼等商业地产抵押买房：可以是可以，但成本高。商业地产的抵押贷款利率比住宅高，通常在 6%-8%，而且贷款年限短，大多只能贷 10 年，月供压力大。适合手里有闲置商铺，且收入很高的朋友，普通人还是算了。
这里给大家做个表，看得更清楚：
| 房产类型 | 抵押贷款买房可行性 | 利率范围 | 审批难度 |
|---|---|---|---|
| 全款住宅 | 高 | 4%-6% | 中 |
| 按揭中住宅 | 低 | 5%-7% | 高 |
| 商铺 / 写字楼 | 中 | 6%-8% | 中高 |
| 小产权房 | 极低（几乎不可行） | - | 极高 |
► 流程里的那些 “坑”，新手最容易踩
知道可行了，流程是不是很简单？其实不然，很多新手就在这栽了跟头。
第一步选银行就容易出错。有的朋友觉得国有银行靠谱，就一股脑选了，结果审批严、速度慢，等了一个月还没结果，耽误了买房时机。小编建议新手可以先试试股份制银行，比如招行、兴业，审批相对灵活，速度也快，就是利率稍高一点，但差不了太多。
然后是资金用途申报。这步最关键，你要是直接写 “买房”，银行肯定拒；写 “装修” 得有装修合同，写 “经营” 得有营业执照。没有营业执照怎么办？别想着造假，现在查得严，一查一个准。可以找正规的中介帮忙挂靠个个体户，虽然花点钱，但安全得多。
还有放款后的转款。钱到账了别高兴太早，直接转到房东账户绝对不行。可以先转到朋友的装修公司账户，让朋友取现金给你，你再存到自己卡里，这样痕迹就淡了。有个朋友图省事，直接转了，结果被银行发现，要求提前还 30% 的款，差点没凑够。
► 不同需求的朋友，还得注意这些
想投资买房的朋友：别只看收益，得算清楚成本。抵押贷款利率 4% 起，加上房贷利率 5% 左右，综合成本不低，要是房子涨得慢，可能还不如存银行。小编觉得，现在投资房产得谨慎，尤其是三四线城市。
想换大房子的朋友：可以考虑 “先抵押贷钱，再卖老房”。但得算好时间差，别让贷款逾期。比如先贷到钱付了新房首付，再抓紧卖老房还抵押贷款，这样压力小些。
征信不太好的朋友：别抱侥幸心理。可以先养半年征信，这期间按时还款、少查征信，再去申请。或者找配偶、父母帮忙，用他们的名义办，但得确保他们同意，毕竟房产要抵押。
其实啊，抵押贷款能不能买房，没有绝对的答案，得看你的具体情况、所在城市的政策，还有银行的要求。新手不用太紧张，只要把问题想清楚，比如 “我有什么类型的房产？”“资金用途怎么申报才合理？”“还款能力够不够？”，再一步步来，大多都能解决。
小编见过不少成功的案例，也见过因为急功近利出问题的，说到底还是得踏实。要是你还有其他疑问，比如 “自己怎么查房产评估价？” 可以留言，我会尽量回复。希望这些能帮到你，买房是大事，多了解总没错。
