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刚入手 40 年公寓的朋友，急用钱时总会打开手机搜一搜，但输什么词才能找到自己要的答案呢？有人搜 “40 年公寓能抵押吗”，有人问 “40 年公寓抵押要啥材料”，甚至有人纠结 “40 年公寓抵押和住宅一样吗”。其实这些搜索词背后，都是新手小白想弄明白的事儿。今天小编就把大家常搜的词捋一捋，一个个说清楚，希望能帮到你。
一、新手最常搜的 “40 年公寓抵押” 基础词有哪些？
刚开始了解的朋友，搜的词都比较直接，大多是想先确认 “能不能办”。小编整理了几个高频的：
- 『40 年公寓能抵押贷款吗』
- 『40 年产权公寓可以抵押吗』
- 『商业公寓（40 年）能做抵押贷款吗』
为什么大家爱搜这些？因为 40 年公寓和 70 年住宅不一样，产权性质是商业，很多人担心银行不认可。其实啊，能办，但比住宅严。就像小编之前碰到的一个朋友，他的 40 年公寓地段不错，房龄 10 年，去银行一问，还真批了，就是额度比住宅低些。
那为啥银行对 40 年公寓更严？主要是商业产权流通性差，万一还不上钱，银行拍卖起来不如住宅好出手。所以想抵押的话，先记着这个前提。
二、搜 “材料”“条件” 的朋友，其实在担心什么？
确认能办后，大家就会搜具体要求了，比如：
- 『40 年公寓抵押需要什么材料』
- 『40 年公寓抵押贷款有哪些条件』
- 『40 年公寓抵押对征信有要求吗』
这些词背后，痛点很明显：怕材料少了办不成，怕自己条件不够被拒。小编给新手总结下，核心材料和条件就这几样，记好喽：
必备材料：
- 房产证（得是原件，复印件没用）
- 身份证、户口本（已婚的还要结婚证）
- 收入证明（单位开的，证明你能还钱）
- 银行流水（近 6 个月的，能看出收入稳定性）
核心条件：
- 房龄别太老，大部分银行要求≤20 年（超过的话，试试城商行可能有机会）
- 评估价≥50 万（太低了银行不爱接，觉得麻烦）
- 征信别太差，近 2 年别出现连续 3 次逾期（偶尔一次小逾期问题不大）
有人会问 “我征信有点小问题，能通融吗？” 小编只能说，银行越正规，卡得越严，小问题可以试试和客户经理沟通，但别抱太大期望，还是提前养好征信最靠谱。
三、纠结 “额度”“利率” 的朋友，该搜什么词？
钱的事儿最让人关心，所以这些词搜的人也多：
- 『40 年公寓抵押贷款能贷多少』
- 『40 年公寓抵押利率多少』
- 『40 年公寓抵押比住宅利率高多少』
这里给大家放个对比表，一看就明白 40 年公寓和 70 年住宅的区别：
| 项目 | 40 年公寓抵押 | 70 年住宅抵押 |
|---|---|---|
| 额度比例 | 评估价的 50%-70% | 评估价的 70%-80% |
| 利率范围 | 4.5%-6.5% | 3.8%-5.0% |
| 最长贷款期 | 10-15 年 | 20-30 年 |
为啥差这么多？还是因为产权性质，银行觉得商业公寓风险高，所以额度低、利率高、时间短。就像小编邻居，他的 40 年公寓评估 100 万，最后贷了 65 万，而隔壁 70 年住宅同样 100 万评估，贷了 75 万，这就是差距。
有人会问 “能多贷点吗？” 除非你的公寓地段特别好，比如在市中心地铁口，银行可能会适当提高比例，但最多也不会超过 70%，这是行内默认的规矩。
四、不同场景下，搜什么词更精准？
每个人的情况不一样，搜的词也该有侧重。小编分几个场景说说：
场景 1：急用钱，想快点办
可能会搜：『40 年公寓抵押贷款最快几天放款』
解答：最快也要 20 天左右（评估 3 天 + 审核 7 天 + 抵押登记 5 天 + 放款 5 天），别信那些说 “3 天放款” 的，大概率是套路。
场景 2：公寓还在按揭中
可能会搜：『有贷款的 40 年公寓能二次抵押吗』
解答：能，但得满足 “剩余价值≥50 万”，比如欠银行 30 万，公寓现在值 100 万，就能二次抵押（100 万 ×60%-30 万 = 30 万），不过利率会更高，一般在 6%-8%。
场景 3：想找门槛低的银行
可能会搜：『哪些银行接受 40 年公寓抵押贷款』
解答：四大行门槛高，但利率低；城商行（比如当地的农商行）门槛松些，不过利率可能多 1%-2%。小编建议先去本地银行问问，他们对本地房产更熟悉，审批可能快些。
五、小编的一点经验分享
做这行久了，发现新手最容易犯的错是 “搜词太笼统”。比如只搜 “40 年公寓抵押”，出来的信息又杂又乱。其实你可以把自己的情况加进去，比如『房龄 15 年的 40 年公寓能抵押贷款吗』『月薪 8000，40 年公寓抵押能批多少』，这样搜出来的结果更贴合你的需求。
另外，别忽略 “隐性成本”。有人只看利率，没算评估费、手续费，这些加起来可能有贷款额的 1%-2%。小编之前有个客户，贷 100 万，光手续费就花了 1.5 万，所以问银行的时候，一定要问清楚 “所有费用加起来一共多少”。
最后说个数据吧，近半年小编接触的 40 年公寓抵押案例里，60% 是因为生意周转，30% 是为了装修，10% 是其他用途。不管你是哪种，提前把材料准备齐，多问两家银行，总能找到适合自己的方案。
