图片由www.webtj.cn匿名网友分享
刚拿到银行的贷款审批通过短信，李哥却对着手机犯了愁。上周去收房，发现客厅墙角有渗水痕迹，找开发商修了两次也没彻底解决，他琢磨着要不干脆退房算了。可贷款都下来了，每个月的月供提醒已经躺在短信箱里，这时候退房，到底行不行？退了之后，贷款怎么处理？会不会影响征信？估计不少朋友和李哥一样，贷款下来了才遇到糟心事，想退房又怕踩坑，今天小编就陪大家好好聊聊这事。
► 贷款下来了，到底能不能退房？
首先得明确一点，贷款下来了不是说绝对不能退房。法律上没规定说贷款下来就捆死了不能退，关键看你退房的原因，还有合同里怎么写的。
为啥这么说呢？咱们买期房或现房，签的购房合同和贷款合同是两回事。购房合同管的是你和开发商的买卖关系，贷款合同管的是你和银行的借贷关系。所以退房本质上是解除购房合同，但因为贷款已经发放，银行的钱其实已经打到开发商账户了，这时候退房就绕不开银行。
有朋友可能会说，我就是不想要这房子了，硬退行不行？理论上可以，但得看是谁的责任。如果是开发商的问题，比如房子面积差超标、结构有问题、延期交房太久，这种情况下退房，法律是站在咱们这边的；可要是咱们自己的原因，比如突然没钱了、想换个更大的，那难度就大了，开发商大概率会要违约金，银行那边也有一堆手续要办。
► 哪些情况能顺利退房？哪些情况难退？
先说说好退的情况，主要是开发商违约。比如合同里写的是精装房，交房时变成了毛坯；宣传册上承诺的幼儿园、健身房，交房时影子都没有；更严重的，房子还没交房就被法院查封了。这些情况，咱们拿着合同和证据找开发商，一般都能谈成退房，开发商还得赔偿咱们的损失，包括已经还的贷款利息。
再就是房子本身有质量问题，影响居住安全的。像主体结构开裂、承重墙有问题，这种经专业机构鉴定后，不光能退房，还能要求开发商赔偿。小编之前见过一个案例，业主收房时发现楼板厚度不够，找了第三方检测，结果确实不达标，最后开发商不仅退了房，还赔了装修定金和误工费。
难退的情况，大多是咱们自己的原因。比如刚办完贷款，突然觉得月供压力太大；或者家里人意见不合，不想买了。这种时候，开发商往往会拿出合同说 “你看，上面写了单方面违约要付 20% 违约金”。这时候想退房，就得做好赔钱的准备，而且银行那边的贷款也得提前结清，不然逾期了影响征信。
还有一种情况是政策变动，比如突然限购了，自己没资格买房了。这种属于不可抗力，能不能退要看合同里有没有相关约定，一般来说可以协商，但可能需要承担部分手续费。
► 真要退房，步骤该怎么走？别搞错顺序
第一步，先和开发商协商。不管啥原因，先找开发商谈，能和平解决是最好的。咱们得带着购房合同、贷款合同、付款凭证这些材料，把退房的理由说清楚。要是开发商同意，会签一份退房协议，里面要写明白退款金额、时间，还有贷款怎么处理。
这里要注意，千万别自己先停月供！有朋友觉得反正要退房了，月供就不还了，这可不行。只要贷款合同没解除，银行还是会算你逾期，征信上会留下记录，影响以后贷款、办信用卡。
第二步，通知银行并办理解除手续。和开发商谈好后，得一起去银行说明情况。因为贷款是咱们向银行借的，现在房子退了，借贷关系也得解除。银行会核算剩余的贷款本金和利息，一般是开发商把钱还给银行，咱们再和开发商结清剩下的钱（比如首付扣除违约金后的部分）。
要是开发商没钱还给银行，可能就需要咱们先垫付，这时候一定要让开发商写欠条，明确还款时间和利息，不然很容易扯皮。
第三步，办理解除抵押和网签。房子贷款下来后，一般会办抵押登记，退房后得去不动产登记中心解除抵押，还要撤销网签合同，不然这套房子还在你名下，影响你再买房。
► 退房后，贷款和征信会受影响吗？
这是大家最关心的问题。只要按正规流程来，征信不会有问题。银行会出具贷款结清证明，征信报告上会显示 “贷款已结清”，不会留不良记录。
但要是没走正规流程，比如没和银行说就停了月供，超过 3 次逾期，征信上就会有污点，5 年内都消不掉。小编见过有人因为这事，后来想贷款买车都被拒了，特别不值。
另外，退房后再贷款，可能会被银行当成 “二次贷款”，首付比例和利率可能会提高。尤其是自己原因退房的，银行可能觉得你还款意愿不稳定，审批会严一点。
► 开发商拒退该怎么办？别慌，这些途径能维权
要是开发商明明违约却拒不退房，咱们可以先找住建部门投诉，带着合同和证据去，住建部门会出面调解。调解不成的，就只能走法律途径了，向法院起诉，要求解除合同并赔偿损失。
起诉时要注意保存好证据：购房合同、开发商违约的证据（比如照片、聊天记录、整改通知书）、贷款合同、还款记录等，这些都能帮咱们打赢官司。
最后小编想说，贷款下来了再退房，确实是件麻烦事，不光费时间，还可能赔钱。所以买房前一定要多考察，签合同前把条款看仔细，尤其是退房相关的约定。真到了要退房的地步，别慌，按流程来，该维权就维权，保护好自己的权益。希望这些能帮到你，要是还有不清楚的，欢迎留言问小编。
