贷款买房怎么计算？月供、总利息及不同还款方式详解

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对于很多新手小白来说，贷款买房是人生中的一件大事，但一提到贷款计算就犯怵。月供多少？总利息要还多少？不同的还款方式差别在哪儿？别着急，今天本人就来给大家详细拆解这些问题，让你看完就能搞明白贷款买房怎么计算。
一、贷款买房的基础要素：这些数据你得先搞清楚
想要计算贷款，首先得知道几个关键数据，少了它们可就没法算了。

贷款金额：也就是你从银行借的钱，一般是房屋总价减去首付。比如房子 100 万，首付 30 万，那贷款金额就是 70 万。
贷款期限：常见的有 10 年、20 年、30 年，大家可以根据自己的还款能力选择。
贷款利率：这个分商业贷款和公积金贷款，利率不一样，而且首套房和二套房的利率也可能有差别。目前，商业贷款基准利率在 4% 左右浮动，公积金贷款基准利率更低，大概在 3% 左右。
还款方式：主要有等额本金和等额本息两种，后面会详细说它们的区别。

可能有朋友会问，这些数据哪里来？贷款金额和期限是你和开发商、银行协商确定的，利率则要看银行的政策和你的个人资质。
二、等额本息：每月还款额相同，适合收入稳定的家庭
等额本息是比较常见的还款方式，它的特点是每个月还的钱一样多。
计算公式是：月供 = [贷款本金 × 月利率 ×(1 + 月利率)^ 还款月数]÷[(1 + 月利率)^ 还款月数 - 1]
总利息 = 月供 × 还款月数 - 贷款本金
举个例子，假设贷款 70 万，期限 30 年，年利率 4.9%（月利率 4.9%÷12≈0.4083%）。
先算月供：[700000×0.4083%×(1+0.4083%)^360]÷[(1+0.4083%)^360-1]≈3715.09 元
总利息就是 3715.09×360 - 700000≈637432.4 元
本人觉得，等额本息适合收入稳定的家庭，每个月还款压力平均，不会有太大波动。但它的缺点是总利息相对较高，因为前期还的利息多、本金少。
三、等额本金：前期还款压力大，总利息更少
等额本金和等额本息不一样，它是每个月还的本金相同，利息逐月减少，所以月供会越来越少。
计算公式是：每月还款额 = (贷款本金 ÷ 还款月数) + (贷款本金 - 已还本金累计额)× 月利率
总利息 = (还款月数 + 1)× 贷款本金 × 月利率 ÷2
还是上面的例子，贷款 70 万，30 年，年利率 4.9%。
每月还的本金是 700000÷360≈1944.44 元
第一个月利息：700000×0.4083%≈2858.1 元，月供就是 1944.44 + 2858.1≈4802.54 元
第二个月利息：(700000 - 1944.44)×0.4083%≈2849.6 元，月供≈1944.44 + 2849.6≈4794.04 元
总利息是 (360+1)×700000×0.4083%÷2≈515857.2 元
从数据能看出，等额本金前期还款压力大，但总利息比等额本息少了十几万。本人建议，如果目前收入较高，或者打算提前还款，选等额本金更划算。
四、不同贷款类型的计算差异：商业贷、公积金贷、组合贷

商业贷款：利率相对较高，上面的例子就是商业贷的计算方式。
公积金贷款：利率低，比如 5 年以上公积金贷款利率是 3.25%。同样贷款 70 万，30 年，等额本息的话，月供就是 [700000×(3.25%÷12)×(1+3.25%÷12)^360]÷[(1+3.25%÷12)^360-1]≈3046.44 元，总利息≈3046.44×360 - 700000≈496718.4 元，比商业贷省了不少。
组合贷款：就是商业贷加公积金贷的组合，计算时要分开算两部分的月供和利息，然后加起来。比如贷款 70 万，其中公积金贷 50 万，商业贷 20 万，分别按各自利率计算后相加即可。

有些朋友可能纠结选哪种贷款类型，本人觉得，如果公积金账户余额多，能贷到较高额度，优先用公积金贷；如果不够，组合贷也是不错的选择。
五、提前还款的利息计算：什么时候还最划算？
很多人还款几年后有了闲钱，想提前还款，这时候利息怎么算呢？
提前还款分为全部提前还款和部分提前还款。
全部提前还款：还完剩余本金，后面的利息就不用还了。比如贷款 70 万，还了 5 年，剩余本金 60 万，一次性还完 60 万就行。
部分提前还款：可以选择缩短还款期限或减少月供。缩短期限的话，能省更多利息。
但要注意，有些银行有提前还款违约金，一般是还款金额的 1%-3%。本人建议，提前还款最好在还款前期，因为前期还的利息多，这时候还能省不少；如果已经还了十几年，利息还得差不多了，就没必要提前还了。
六、首套房和二套房的计算区别：利率影响大
首套房和二套房的贷款利率不一样，二套房利率通常会上浮 10%-20%。
比如首套房商业贷利率 4.9%，二套房可能就是 5.39%。同样贷款 70 万，30 年，等额本息的话，二套房月供是 [700000×(5.39%÷12)×(1+5.39%÷12)^360]÷[(1+5.39%÷12)^360-1]≈3926.38 元，总利息≈3926.38×360 - 700000≈713496.8 元，比首套房多了十几万利息。
所以，大家在买房时，要考虑自己是首套还是二套，这对贷款计算影响很大。
七、本人的一些实用建议