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你是不是看中了一套二手房，价格、地段都挺合适，结果一问房东，房子还有贷款没还清？这时候是不是心里打鼓，这种房子能买吗？买的话该咋操作？别慌，我身边好几个朋友都遇到过这种情况，今天就一步一步跟你掰扯清楚，保证你看完就明白咋弄。
先搞明白：有抵押贷款的二手房，到底是啥情况？
说白了，就是房东当初买这房子时，向银行贷了款，现在还没还清，房子还押在银行那儿。这种房子在二手房市场里挺常见的，差不多能占到三成左右，所以遇到了不用觉得稀奇，更不用怕。
那这种房子能买吗？当然能！但关键是得把 “贷款” 这个问题解决掉，不然过不了户，房子就算签了合同也不算你的。这就好比你买个带包装的礼物，得先拆开包装才能拿到东西，解押就是拆包装的过程。
第一步：查清楚房子的抵押底细，别稀里糊涂签合同
你肯定想问，咋查房子到底欠了多少钱？有没有其他抵押？这步太重要了，我一个朋友小李就吃过亏，他当初没查，签了合同才知道房东不光欠银行 50 万，还欠了亲戚 20 万，房子被二次抵押了，最后闹到差点退不了定金。
查的方法有两种：
- 让房东带着身份证、房产证，一起去当地的不动产登记中心，拉一份《不动产登记信息查询结果》，上面会写清楚抵押给谁了、还剩多少贷款没还、有没有其他查封啥的。
- 让房东提供最近的银行还款计划表，上面能看到剩余本金和还款情况。不过这个只能看银行的贷款，其他抵押还得靠第一种方法。
这里我多说一句，不管房东多靠谱，这步都不能省。人心隔肚皮，咱得自己把好关。
第二步：解决贷款问题，也就是 “解押”，有三种办法可以选
解押就是让房东把欠的贷款还清，银行解除抵押，房子变成 “干净” 的状态。具体咋弄呢？
第一种：房东自己掏钱还
如果房东手里有钱，或者能从别处凑到钱，让他自己把贷款还清就行。这是最省心的办法，你只用等着房东办理解押手续，一般银行还清贷款后，1-2 周就能拿到解押证明。
那房东没钱咋办？别担心，还有两种办法。
第二种：你帮房东垫钱还
这种情况也不少见，但一定要签书面协议，写清楚你垫的钱算购房款的一部分，并且约定好解押后多久必须过户。举个例子，房子总价 100 万，房东欠银行 30 万，你可以先垫 30 万给银行，剩下的 70 万过户时再给房东。
这里有个坑得注意：垫钱之前，一定要去银行确认这笔钱是直接还贷款的，并且让银行出具还款凭证。我邻居小王就遇到过，他垫了钱，结果房东没还贷款，拿去还别的债了，最后闹到法院，虽然赢了官司，但耽误了大半年时间。
第三种：找第三方机构垫资
如果你们俩都没钱，就可以找专门做垫资的公司帮忙。他们先把钱还给银行，解押后你们再办理过户，你把钱给房东，房东再还给垫资公司。不过这种方式会收手续费，一般是垫资金额的 2%-5%，而且周期越短越划算。
选这种方式的话，一定要找有资质的正规公司，别找那种利息超高的，不然可能会被坑。我之前听说过有人找了小贷公司，结果手续费越滚越高，最后房子都差点被收走。
第三步：签合同的时候，这些内容必须写明白
解押的事儿搞定了，就该签二手房买卖合同了。别觉得麻烦，合同写得越细，后期越不容易出问题。
必须写清楚的几点：
- 解押的具体时间，比如 “房东需在 2024 年 10 月 30 日前完成解押”；
- 解押的方式，是房东自己还、买家垫还是第三方垫资；
- 违约责任，比如房东没按时解押，要赔多少钱，或者你有权解除合同并要求赔偿；
- 付款方式和时间，每一笔钱啥时候给、给多少、怎么给（最好走银行转账，别用现金）。
有人可能会问，签合同需要找中介吗？如果你自己不太懂，找个靠谱的中介帮忙把关也行，毕竟他们经验多。但记住，合同条款一定要自己看明白再签字，别中介说啥就是啥。
第四步：过户和交房，最后两步别大意
解押完成，合同也签了，就可以去办过户了。这时候跟买普通二手房一样，带着身份证、户口本、买卖合同、解押证明这些材料，去不动产登记中心办理。一般 3-5 个工作日就能拿到新的房产证。
过户完是不是就没事了？还差点。交房的时候，得仔细检查：
- 房子里的家具家电是不是跟合同里写的一致；
- 水电煤气费、物业费有没有欠的，最好让房东结清再交房；
- 门锁换没换，交房时让房东把钥匙都交出来。
我同事老张就因为交房时没查物业费，结果房东欠了半年的，最后还是他自己垫的，虽然钱不多，但心里膈应得慌。
说真的，买有抵押贷款的二手房，确实比买无抵押的麻烦点，但只要一步一步来，把该注意的都注意到，基本不会出大问题。我见过最多的纠纷，都是因为图省事，跳过了查抵押、签协议这些步骤。
根据我了解的情况，去年光是我们这个城市，就有差不多 200 多起二手房纠纷是因为抵押问题没处理好，所以千万别觉得麻烦。多花两天时间搞清楚，总比后期打官司强，你说对不？
