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首付交了 30 万，签贷款合同的时候犯了难 ——20 年和 30 年，到底选哪个更划算？身边人说 20 年利息少，也有人讲 30 年月供轻松。小编当初买房时也卡过这个关，今天就把算过的账、踩过的坑都捋捋，新手朋友看完就知道该怎么选了。
先看数字：20 年和 30 年的利息、月供差多少？
咱们拿具体例子来说，假设房子总价 150 万，首付 30 万，贷款 120 万，年利率按 4.0% 算（目前多数城市首套房利率大概这个数）。
| 贷款年限 | 月供（元） | 总利息（元） | 总还款额（元） |
|---|---|---|---|
| 20 年 | 7272 | 545,280 | 1,745,280 |
| 30 年 | 5728 | 862,080 | 2,062,080 |
一眼就能看出，30 年比 20 年总利息多了 31 万多，差不多够再买个小公寓的首付了。但月供呢？30 年每月能少还 1544 元，这钱用来交物业费、给孩子报班，或者存起来都行。
那是不是说 20 年就一定好？倒也不是。比如你每月工资到手才 8000，20 年的月供 7272，还完房贷只剩几百块，喝杯奶茶都得犹豫，这样的日子能坚持 20 年吗？
选 20 年，适合这 3 类人
不是所有人都能扛住 20 年的月供压力，但以下几种情况，选 20 年确实更划算。
第一种，家庭月收入在 2 万以上的。夫妻俩加起来每月能赚 2 万多，去掉 7272 的月供，还剩 1 万多，日常开支、偶尔旅游都不耽误。小编的表哥就是这样，他和嫂子都是程序员，月供 7000 多，日子过得挺滋润，还能每年攒下不少钱。
第二种，不想被房贷绑住太久的。有些人就觉得身上背着贷款不踏实，想早点还清一身轻。选 20 年，虽然月供高，但熬过去就自由了。就像我邻居张阿姨，她说 “早还完早省心，不然总觉得欠着银行钱”，这种心态的朋友，选短年限更合适。
第三种，手里没什么好的投资渠道的。要是你不炒股、不买基金，钱放银行里利息才 2%，那还不如选 20 年，少付的 31 万利息，比存银行划算多了。毕竟 31 万存银行，按 2% 的利率算，20 年利息也就 12 万，远远比不上提前还房贷省的钱。
有人会问，万一中间想提前还款呢？20 年也能提前还啊，比如过 5 年手里有闲钱了，一次性还 20 万，剩下的贷款重新算，压力就更小了。
选 30 年，这些好处别忽略
30 年利息虽多，但对很多家庭来说，是更稳妥的选择。
首先，月供压力小，抗风险能力强。比如突然失业了，30 年的月供 5728，找份月薪 6000 的工作就能顶上；但 20 年的 7272，就得找月薪 8000 的工作才行，难度大多了。去年我一个朋友被裁员，幸亏选的 30 年房贷，找工作的这半年没断供，要是选 20 年，真不知道该怎么办。
其次，手里的钱能灵活用。每月多出来的 1544 元，攒起来做什么不好？给孩子存教育金，自己交养老保险，或者买点稳健的理财。小编就见过有人把这钱定投基金，几年下来赚的钱，比多付的利息还多呢。
还有一点，货币会贬值。现在的 5728 元，10 年后可能只值 4000 元（按每年 3% 的通胀算），但工资是会涨的呀。就像 20 年前，月供 2000 觉得压力大，现在看 2000 块根本不算啥。30 年的房贷，越往后还越轻松，这也是很多人选它的原因。
那 30 年的利息太多，心里不舒服该怎么办？可以在还款 5-10 年后，手里有钱了就提前还一部分，比如一次还 30 万，剩下的贷款年限不变，月供能降到 3000 多，总利息也能少 10 几万，这样就两全其美了。
纠结的时候，算这两笔账就清楚了
还是拿不准的话，小编教你两个简单的算法。
第一笔账：月供别超过家庭月收入的 35%。比如家里每月总共能赚 1.5 万，35% 就是 5250 元。这时候 30 年的 5728 就超了一点，20 年的 7272 超太多，那可以考虑选 30 年，再想办法多赚点外快补差额，或者稍微降低点生活开支。要是月收入 2 万，35% 是 7000，20 年的 7272 只超了 272，咬咬牙能接受，就选 20 年。
第二笔账：算算 “利息差” 和 “月供差” 的比值。30 年比 20 年多付 31 万利息，但每月少还 1544 元。31 万 ÷1544 元≈201 个月，差不多 17 年。这意思是，如果你能保证提前 17 年还清贷款，选 30 年就不亏；要是打算按满期还，那 20 年更划算。
比如你计划住 10 年就换房，那 30 年的贷款只还了 10 年，这时候总利息大概是 46 万，20 年的总利息大概是 32 万，只差 14 万，但这 10 年里你每月少还 1544 元，总共多出来 18 万多，其实更划算。
最后想跟大家说，房贷没有绝对的 “最划算”，只有 “最合适”。小编见过选 20 年的朋友，每月省吃俭用后悔的；也见过选 30 年的，手里有钱投资赚了不少的。关键看你家的收入情况、花钱习惯，还有对未来的规划。
要是你现在年轻，收入还在涨，哪怕月供紧点，选 20 年能省不少利息；要是家里有老人孩子要养，开支大，选 30 年更稳妥。毕竟房子是用来住的，别让房贷影响了生活质量，这比多付几万利息更重要，你说对吗？
