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想买房的朋友，是不是一听到 “房贷利息计算” 就头大？房屋贷款利息怎么算、等额本金和等额本息有啥区别、计算公式到底是啥…… 这些问题是不是在你脑子里打转？别慌，其实真没那么复杂，今天小编就用大白话给你掰扯清楚，保证你看完 3 步就能算明白，新手也能快速上手哦。
首先得说，大家最常问的就是房屋贷款利息的计算方法，毕竟这直接关系到每个月要还多少钱。其实房贷利息计算主要就两种方式：等额本金和等额本息，这俩是高频被问到的，咱们一个一个说。
先看等额本息，这玩意儿最大的特点就是每个月还的钱数一样，不管是本金还是利息，加起来总数不变。那它的计算公式是啥呢？记好了啊：每月还款额 = [贷款本金 × 月利率 × (1 + 月利率)^ 还款月数] ÷ [(1 + 月利率)^ 还款月数 - 1]。哎，看着是不是有点绕？没事，拆开来想就简单了，“^” 就是乘方的意思，比如贷款 30 年就是 360 个月，那就是（1 + 月利率）的 360 次方。
给你举个例子吧，假设你贷款 100 万，年利率 4.9%（那月利率就是 4.9%÷12≈0.4083%），贷 30 年。套公式算的话，每月还款额就是 [1000000×0.4083%×(1+0.4083%)^360]÷[(1+0.4083%)^360-1]≈5307.27 元。你看，每个月就还这么多，是不是很明确？
那这每个月的钱里，本金和利息各占多少呢？其实是一开始利息多、本金少，慢慢的利息变少，本金变多。就像上面这个例子，第一个月利息大概是 1000000×0.4083%≈4083 元，本金就是 5307.27-4083≈1224.27 元；到第二个月，剩下的本金是 1000000-1224.27≈998775.73 元，利息就是 998775.73×0.4083%≈4078 元，本金就是 5307.27-4078≈1229.27 元。你看，本金一点点增加，利息一点点减少，但总数不变。
再来说等额本金，这种方式是每个月还的本金一样多，利息呢，随着本金减少而减少，所以每个月的还款总额会越来越少。计算公式相对简单点：每月还款额 = （贷款本金 ÷ 还款月数） + （贷款本金 - 已归还本金累计额）× 月利率。
还是用刚才的例子，贷款 100 万，年利率 4.9%，30 年。那每月要还的本金就是 1000000÷360≈2777.78 元。第一个月的利息是 1000000×0.4083%≈4083 元，所以第一个月总共要还 2777.78+4083≈6860.78 元；第二个月，已经还了 2777.78 元本金，剩下的本金是 1000000-2777.78≈997222.22 元，利息就是 997222.22×0.4083%≈4072 元，总共要还 2777.78+4072≈6849.78 元。你看，第二个月就比第一个月少还了 11 块左右，以后每个月都会少一点。
为了让你更清楚，咱整个表格对比一下：
| 还款方式 | 每月还款额变化 | 总利息多少 | 前期还款压力 | 适合人群 |
|---|---|---|---|---|
| 等额本息 | 固定不变 | 相对多些 | 比较小 | 收入稳定、前期手头紧的人 |
| 等额本金 | 逐月减少 | 相对少些 | 比较大 | 收入高、能扛住前期压力的人 |
可能有人会问了，那这俩到底选哪个好啊？其实真没标准答案，全看你自己情况。你要是现在钱不多，想每个月少还点，那就选等额本息；你要是收入高，想多省点利息，那等额本金更合适。
咱再说说快速计算的 3 个步骤，不管你用哪种方式，按这几步来准没错：
- 先确定贷款本金，就是你要借多少钱，这个得心里有数。
- 搞清楚贷款期限，是几年，然后换算成月数，比如 20 年就是 240 个月，这个可别弄错了。
- 知道自己的贷款利率，记住年利率要换成月利率，就是年利率除以 12，然后套进对应的公式里算就行。嫌麻烦的话，网上有好多房贷计算器，输进去数就能出来结果，也挺方便的。
那有人可能会问，我算的时候那个利率是固定的吗？一般来说，银行会根据央行的基准利率调整，不同银行、不同人的资质，利率可能不一样，所以贷款的时候一定要问清楚自己的实际利率是多少，这个很重要。
还有啊，要是提前还款的话，利息咋算呢？不管是等额本息还是等额本金，提前还了之后，剩下的本金就不会再产生利息了。不过不同银行规定不一样，有的可能要收点违约金，这个也得提前问清楚，别到时候麻烦。
再想想，有人可能会觉得，等额本金总利息少，是不是就一定比等额本息好？其实也不一定。你比如要是你前期资金有别的用处，能赚更多钱，那把钱留在手里可能比提前还房贷更划算，对吧？所以选哪种方式，得结合自己的资金情况来看。
还有朋友会说，我数学不好，公式记不住咋办？没事，现在手机上有很多 APP 都能算，或者直接问银行的客户经理，让他们帮你算也行，反正办法多的是，别因为这个就打退堂鼓。
小编觉得啊，买房是大事，房贷利息计算虽然看着复杂，但弄明白之后心里才踏实。毕竟每个月都要还钱，知道钱花在哪儿了，才睡得安稳嘛。按照上面说的 3 个步骤，先确定本金、期限、利率，再套公式或者用计算器，很快就能算出来。希望这些能帮到你，要是还有啥不明白的，多问问身边有经验的人，总能搞清楚的。
