房贷还款哪种方式利息最低

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每个月还房贷的时候，你是不是总盯着账单上的利息数字叹气？“这利息咋这么多？”“有没有啥办法能让利息少点？” 我敢说，八成还房贷的朋友都琢磨过这个事儿 —— 房贷还款哪种方式利息最低？毕竟几十年下来，利息可能比本金还多，能少掏点是点啊。今天咱们就好好聊聊这个话题，看看到底哪种方式利息更省，又该咋选。

一、两种最常见的还款方式，利息差在哪儿？

咱们平时接触最多的房贷还款方式，就俩：等额本金和等额本息。光听名字挺像的，可利息差得不是一星半点。
先给大家摆组数据看看（以贷款 100 万，年利率 4.9%，贷 30 年为例）：

还款方式	总利息（约）	首月月供	末月月供
等额本息	91 万	5307 元	5307 元
等额本金	73 万	6861 元	2789 元

这么一看，等额本金总利息比等额本息少了 18 万左右，差距够明显吧？那是不是选等额本金就一定对？其实不然。等额本金前期月供高，6861 元对刚买房手头紧的家庭来说，压力可能有点大；等额本息月供稳定，前期压力小，但总利息多。
有朋友可能会说：“我先选等额本息，以后有钱了再改成等额本金不行吗？” 我问过银行的朋友，多数银行是允许改的，但得还满 1 年，还可能收几百块手续费。所以改之前，最好算笔账，看看省下的利息够不够覆盖手续费。

二、除了这两种，还有啥方式能少还利息？

除了等额本金和等额本息，还有些不太常见的方式，比如 “先息后本”（主要用于经营性贷款，部分银行房贷也有）、“气球贷”（前期月供低，到期还一大笔本金）。
先息后本听起来挺诱人，每月只还利息，到期还本金，前期压力小。但房贷里的先息后本期限一般短（比如 5 年），到期要还一大笔本金，要是没准备好，可能得再贷款，反而麻烦。而且这种方式总利息不一定比等额本金少，我见过有人算过，100 万贷 10 年，先息后本总利息比等额本金还多 5 万。
气球贷呢，前期月供和等额本息差不多，甚至更低，但到期要还剩余本金的大部分。适合那些确定几年后有一大笔钱的人（比如等着拆迁款、遗产），不然到期还不上就麻烦了。
不过话说回来，这些小众方式对普通人来说，适用场景不多，多数时候还是在等额本金和等额本息里选。

三、提前还款能省多少利息？啥时候还最划算？

很多人手里有闲钱了，就想提前还房贷，这确实能省利息。但提前还的时间不一样，省的钱差不少。
比如贷款 100 万，等额本息贷 30 年，已经还了 5 年，这时候提前还 20 万，能省多少利息？我算过，大概能省 15 万左右；但如果是还了 15 年再提前还 20 万，可能只省 5 万左右。为啥？因为前期还的利息多，本金少，越往后本金占比越高，提前还省的利息就越少。
所以，要是打算提前还，最好在还款前 5 年还，省得最多。但也有例外，要是你房贷利率特别低（比如 3.8% 以下），手里的钱又能找到年化 5% 以上的投资，那不如不提前还，用赚的利息覆盖房贷利息，更划算。
关于提前还款，有个事儿我一直没完全弄明白 —— 不同银行对提前还款的次数限制不一样，有的一年能还 3 次，有的只能 1 次，而且违约金计算方式也不同（有的按剩余本金的 1%，有的按提前还款金额的 0.5%）。这方面大家最好直接问自己的贷款银行，别想当然。

四、选哪种方式，得看你属于哪类人？

收入高且稳定的（比如公务员、国企员工）：适合等额本金，前期压力能承受，总利息少。我一个亲戚是医生，月入 3 万，选的等额本金，他说 “前期紧点没事，后面越还越少，还能省不少利息，划算”。
收入一般，前期手头紧的（比如刚工作的年轻人）：等额本息更合适，月供稳定，不会影响生活质量。等以后收入涨了，再考虑提前还款。
几年内有大额进账的（比如做生意的）：可以选等额本息，到期用大额进账提前还，既减轻前期压力，又能省利息。