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你是不是也遇到过这种情况：房子还在还贷款，却因为换房、缺钱或者工作调动，不得不把它过户给别人？这时候心里肯定打鼓，有贷款的房子到底能不能过户？步骤会不会特别复杂？别担心，今天本人就把超实用的步骤和注意事项都整理好了，保证让你一看就懂。
► 有贷款的房子，到底能不能过户？
答案是能，但没那么简单。因为房子还在还贷款时，产权并不完全属于你，银行拿着他项权证呢，相当于房子被 “抵押” 着。想过户，必须先处理好和银行的债务关系，不然就算买卖双方签了合同，不动产登记中心也不会给办手续。
那为啥有人说 “有贷款的房子不能过户”？其实是他们没找到正确的方法。只要按流程来，该清的清、该办的办，过户完全没问题。
► 先解决贷款！3 种常用方法对比
处理贷款是过户的第一步，哪种方法适合你？咱们来对比看看：
| 方法 | 操作难度 | 适用人群 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 自己还清贷款 | ★★☆☆☆ | 手头有闲钱，或能向亲友借款的人 | 还款后要及时让银行开具结清证明，去房管局注销抵押 |
| 买家帮忙还贷款 | ★★★☆☆ | 买家资金充裕，信任度高的交易 | 一定要签书面协议，明确这笔钱是 “代还贷款”，避免后期纠纷 |
| 转按揭 | ★★★★★ | 银行支持，且买家资质符合要求的 | 现在很多银行不接这个业务，得提前打电话问清楚，别白忙活 |
自己还清贷款是最稳妥的，就是前期要垫一笔钱。要是手头紧，和买家商量好让他帮忙还也行，但协议一定要写细，比如还款后多久办过户，逾期了怎么办。转按揭呢，本人不太推荐，流程太复杂，还容易被银行拒，除非你那边的银行特别支持。
► 贷款搞定后，过户步骤一步不能错！
贷款清了，抵押注销了，接下来就是正经的过户流程了，按顺序来：
- 签买卖合同
别觉得口头说好就行，必须签纸质合同！里面要写清房子地址、面积、总价、付款方式，还有过户时间、违约责任这些。不确定的话，可以找中介要个模板，或者网上搜正规的版本改改。
这里问一句，合同里的 “户口迁出时间” 别忘了写，不然买家住进去了，你户口还没迁，很麻烦的。 - 网签备案
现在大多数城市都要求网签，就是在当地不动产登记中心的官网上填信息，生成网签合同。这步能防止 “一房多卖”，对双方都好。
填信息的时候仔细点，身份证号、房屋面积啥的别写错，改起来挺费时间。 - 交税费
去税务局或者不动产登记中心的办税窗口交。需要带什么？身份证、户口本、买卖合同、房产证、贷款结清证明，这些都得原件和复印件。
税费有哪些？契税、个人所得税、增值税，具体多少看房子情况。比如房子满五唯一的话，个税和增值税能免，能省不少钱呢。 - 办过户手续
把所有材料交到不动产登记中心的过户窗口，工作人员审核通过后，会给你个回执单，上面写着拿新房产证的时间，一般 7-15 个工作日。
这时候问一句，回执单别弄丢了，取房产证的时候要用的。
► 这些坑，千万别踩！
- 没注销抵押就去办过户
总有人觉得 “我贷款还完了，应该没事了”，但没去房管局注销抵押，房子还是处于 “被抵押” 状态，过户肯定办不了。还完贷款后，赶紧让银行开结清证明，然后去房管局办注销，也就跑一趟的事。 - 买家帮还贷款没留证据
有些人心大，买家转钱过来还贷款，没写收据，也没在合同里提。万一后期有矛盾，买家说这钱是 “预付款”，你咋证明？所以转账时备注 “代还 XX 房屋贷款”，再让买家写个收据，签上名，日期也写上。 - 忽略 “解押到过户” 的时间差
贷款还完到注销抵押，可能要等几天；注销完到过户，又得几天。这段时间房子产权还在你名下，要是这时候你出了啥债务问题，房子被查封了，买家就亏大了。所以尽量把时间压缩，别拖太久。 - 税费算错了
有人自己算税费的时候，把 “网签价” 和 “评估价” 搞混了，结果钱带少了，白跑一趟。其实很简单，问窗口工作人员 “我这情况按哪个价算”，他们会告诉你的。
► 本人的一点小建议
有贷款的房子过户，难就难在 “先处理贷款” 这一步。要是你和买家都没啥经验，最好找个靠谱的中介帮忙盯着，花点中介费，但能省不少心。
还有啊，整个过程中，该留的证据一定要留，转账记录、聊天记录、收据啥的，别嫌麻烦。毕竟房子是大事，一笔钱呢，小心点总没错。
希望这些步骤和注意事项能帮到你，要是还有啥不清楚的，评论区问我也行，看到了就回。
