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有房子就能贷款吗？不少人手里有套房，想用钱时就琢磨着能不能用房子贷点款，但商品房、自建房这些不同类型的房子，贷款规则一样吗？今天就来好好说说，让你一文搞懂有房子贷款的那些事儿。
商品房贷款：最常见的房产贷款，条件其实不复杂
商品房是大家最熟悉的房产类型，用它来贷款也是银行比较认可的。那商品房贷款到底要满足啥条件呢？
首先得明确，不是所有商品房都能贷。得满足这几点：
- 房产得是你的合法财产，也就是有房产证，产权清晰，没被抵押或者查封过。
- 房龄也很关键，一般来说，商品房房龄不能超过 20 年，部分银行可能放宽到 25 年，但如果是超过 30 年的老房子，基本就很难贷到款了。
- 贷款人自身条件也不能少，比如年满 18 岁，有稳定的收入来源，征信报告里没有严重的逾期记录。
那商品房贷款额度怎么算？通常是根据房产的评估价来定的，额度一般在评估价的 70% 左右。比如你的房子评估价是 100 万，那大概能贷到 70 万。不过不同银行会有差异，有的可能给到 60%，有的优质客户能到 75%，这个得看银行的具体政策。
有人可能会问，“我这套商品房还在还按揭，能再贷款吗？” 可以的，这种叫二次抵押贷款，不过额度会低一些，一般是评估价减去剩余未还的按揭金额，再乘以 50%-60%。比如评估价 100 万，还剩 30 万没还，那大概能贷（100-30）×60%=42 万左右。
自建房贷款：条件更严，但不是不能贷
自建房和商品房不一样，很多人觉得自建房没法贷款，其实不是的，只是条件会更严格。
自建房想贷款，得满足这些：
- 首先得是合法建造的，有宅基地使用证、规划许可证、施工许可证这些，证明房子是合规的。
- 位置也很重要，一般来说，城镇周边或者城中村的自建房更容易贷到款，偏远农村的自建房，银行可能不太愿意接，因为流通性差。
- 产权要清晰，不能是共有的或者有产权纠纷的，而且房子得已经建好，不能是还在建造中的。
自建房的贷款额度，通常比商品房低，一般在评估价的 50%-60%。比如评估价 80 万，大概能贷 40-48 万。这是因为自建房的评估价往往比商品房低，而且银行觉得风险更高，所以额度会压得紧一些。
有朋友可能会问，“我的自建房没有房产证，只有宅基地证，能贷吗？” 这种情况比较难，大部分银行要求有房产证，少数农村信用社可能接受宅基地证，但额度会很低，审批也更严，所以建议提前去当地信用社问问。
商品房 vs 自建房贷款，关键差异在哪？
为了让大家更清楚，我做了个简单对比：
| 项目 | 商品房贷款 | 自建房贷款 |
|---|---|---|
| 产权要求 | 房产证（必须） | 房产证（优先），部分接受宅基地证 |
| 房龄限制 | 通常≤20 年，部分≤25 年 | 通常≤15 年，偏远地区≤10 年 |
| 额度比例 | 评估价的 60%-75% | 评估价的 50%-60% |
| 审批难度 | 较低 | 较高 |
| 适用银行 | 多数银行均可 | 主要是农村信用社、地方银行 |
申请房子贷款，步骤其实不复杂
不管是商品房还是自建房，贷款流程大致差不多，跟着这几步走，基本不会错：
- 选银行：多问几家，对比一下额度、利率、审批速度，别只看一家。
- 提交材料：身份证、户口本、房产证、收入证明（比如工资流水），自建房可能还要宅基地证、建房规划证这些。
- 房产评估：银行会安排评估机构去看房，评估房子值多少钱，这个评估费一般是自己出，几百到几千不等。
- 等待审批：银行会审核材料和评估报告，一般商品房审批快的话 3-7 天，自建房可能要 10-15 天。
- 签合同、放款：审批通过后，签贷款合同，然后银行就会把钱打到你卡里，记得按时还款，逾期会影响征信的。
小编提醒一句，申请的时候材料尽量准备齐全，缺这少那的会耽误时间。还有，利率不是固定的，会根据市场情况和你的信用情况浮动，申请时一定要问清楚年化利率多少，别只看月供。
这些特殊情况，你可能也会遇到
- 小产权房能贷款吗？基本不能，因为小产权房没有正规房产证，银行不认可，只能找一些民间贷款，但利息高、风险大，不建议。
- 继承的房子能贷款吗？可以，只要你已经办好继承手续，拿到房产证，和普通商品房流程一样。
- 贷款用途有限制吗？一般来说，用于做生意、装修、孩子上学这些都可以，但不能用来炒股、赌博，银行会查的。
