图片由www.webtj.cn匿名网友分享
想入手一套公寓，却卡在贷款这一步？不少朋友都在问，公寓到底能不能贷款啊？和住宅比起来，贷款政策是不是差很多？今天小编就来好好聊聊这个事儿，帮你理清楚公寓贷款的那些门道。
先给个准话：公寓到底能不能贷款？
答案是：大部分能，但得看公寓的产权性质。咱们常见的公寓有 40 年产权（商业性质）和 70 年产权（住宅性质）两种，这俩的贷款政策差别可不小。
有人会说，那商住两用的公寓呢？也算在 40 年产权里，贷款的时候银行大多按商业性质算。所以先搞清楚你看中的公寓是哪种产权，再看贷款的事儿，这样就不会白忙活。
40 年 vs70 年产权公寓，贷款政策差在哪？一张表看明白
小编整理了个表格，把两种公寓的贷款关键信息列出来，大家一看就懂：
| 对比项 | 40 年产权公寓（商业性质） | 70 年产权公寓（住宅性质） |
|---|---|---|
| 首付比例 | 通常 50% 及以上 | 首套 20%-30%，二套 30%-60%（看城市政策） |
| 贷款年限 | 最长 10-20 年（多数银行 10 年） | 最长 30 年 |
| 贷款利率 | 基准利率上浮 10%-30% | 首套可能有优惠，二套上浮（和住宅一致） |
| 贷款类型 | 只能商业贷款 | 可商业贷款，部分支持公积金贷款 |
| 征信要求 | 较严格，逾期记录影响大 | 较宽松，轻微逾期可能通过 |
看完表格，是不是清楚多了？咱们再挨个说说细节。
40 年产权公寓贷款：这些坑别踩
40 年产权的公寓，因为是商业性质，银行审批会严一些。有朋友问，我流水不太够，能贷到吗？难。银行会要求你的月收入至少是月供的 2 倍以上，要是流水不够，可能得找担保人，或者提高首付比例。
还有人关心，二手 40 年公寓能贷款吗？能，但银行可能会看房龄。房龄超过 10 年的，有些银行会直接拒贷，或者降低贷款额度。网友小张就分享过：“我去年买的二手商住公寓，房龄 12 年，问了 3 家银行才批下来，额度比评估价少了 15%，首付一下子多掏了不少。”
小编提醒一句，40 年公寓贷款不能用公积金，这一点要记牢。要是你想用公积金，那得选 70 年产权的。
70 年产权公寓贷款：和住宅差不多，但有区别
70 年产权公寓，贷款政策和住宅很像。有朋友问，那它和住宅贷款完全一样？不全是。比如有些城市规定，70 年公寓虽然能落户，但学区划分可能和纯住宅不一样，这点贷款前最好问清楚，别影响了孩子上学。
贷款年限方面，70 年公寓最长能贷 30 年，和住宅一样。利率呢？首套房现在不少银行能做到基准利率的 9 折左右，二套房上浮 10%-20%。网友小李说：“我买的 70 年公寓，首套贷款，利率 5.2%，和小区里的住宅差不多，月供压力还行。”
这里有个小细节，70 年公寓申请公积金贷款，需要满足连续缴纳 6 个月以上，且账户状态正常，这点和住宅公积金贷款一样。
申请公寓贷款，步骤是啥？一步步教你
不管是哪种公寓，贷款步骤大致相同，咱们捋一捋：
- 选好公寓，和卖家签购房合同，交定金；
- 向银行提交贷款申请，带身份证、户口本、收入证明、购房合同等材料；
- 银行审核材料，查征信，评估房产价值；
- 审核通过后，签贷款合同，办抵押登记；
- 银行放款，你开始还月供。
有朋友问，整个流程要多久？顺利的话，40 年公寓因为审核严，可能要 1-2 个月；70 年公寓快的话 2-3 周就能下来。
个人心得：买公寓贷款，这些事儿得想清楚
小编接触过不少买公寓的朋友，发现大家容易忽略这几点：
一是月供压力。40 年公寓首付高，但月供可能和 70 年的差不多（因为贷款年限短），得算清楚自己每个月能承受多少。别看着首付凑够了，后期月供跟不上，那就麻烦了。
二是转手时的贷款影响。40 年公寓二手交易时，买家贷款也难，可能会影响你出手的价格。要是打算短期投资，不太建议选 40 年的。
三是政策变动。这两年有些城市对商业公寓贷款松了点，比如降低上浮比例，但说不准以后会变。贷款前最好多问几家银行，别吊死在一棵树上。
希望这些能帮到你，要是还有疑问，评论区可以问我，我知道的都会回复～
