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刚买了 3 年的房子，贷款还有 50 万没还，现在工作调动要去外地，想把房子卖了换个首付，可手里别说 50 万，连 10 万闲钱都没有 —— 这房子难道就卖不了了？其实不少人都有这困惑，贷款中的房子卖时要先还清贷款吗？今天小编就跟大家好好聊聊这事，不管你是急着换房，还是单纯想变现，看完或许能找到适合自己的办法。
► 必须先还清贷款吗？两种主流观点 PK
有人说 “肯定得先还清啊，房子还押在银行呢，不赎出来怎么卖”，这话听着有道理。毕竟房贷没还清时，房子的抵押权在银行手里，房产证上会有抵押登记，按以前的规矩，确实得先把贷款结清，拿到银行的解押证明，才能过户给买家。
但现在不一样了，经常有朋友说 “我卖的时候就没还清”。这其实是因为各地政策在变，尤其是这两年 “带押过户” 政策铺开，不少城市已经允许贷款没还清的房子直接交易，不用先赎楼。所以呀，“必须先还清” 这话现在看来，或许有点太绝对了。
► 不用还清贷款的 3 种方式，你适合哪种？
第一种是带押过户，这是最近最火的方式。简单说就是房子还在抵押状态，直接过户给买家，抵押权也跟着转到买家名下，买家接着还剩下的贷款。这种方式不用垫资，流程也快，现在北京、上海、广州这些大城市基本都支持，不过具体到每个小区能不能办，还得看当地不动产登记中心的要求。
第二种是转按揭，就是让买家接着还你的贷款。但这种方式有个麻烦事，得银行同意才行，而且买家的征信、收入得达标，银行才会批。小编发现，现在做转按揭的银行越来越少了，可能是因为流程太复杂，大家要是想试，得先去贷款银行问问清楚。
第三种是找担保公司帮着协调，有些担保公司能和银行沟通，让买家把房款打给担保账户，先还一部分贷款解除抵押，剩下的再办过户。这种方式比自己垫资省心，但会收 1%-3% 的服务费，大家可以算算划不划算。
► 先还清贷款的话，钱从哪来？
要是当地没带押过户政策，或者买家不接受带押交易，那就得先还清贷款了。钱不够的话，第一种办法是找亲戚朋友借，也就是 “私人垫资”，好处是不用付利息，但得欠人情，而且最好写个借条，免得以后有矛盾。
第二种是用买家的首付来还，比如房子还剩 40 万贷款，买家能付 50 万首付，就可以用这 50 万里的 40 万去赎楼。不过得在合同里写清楚，首付优先用于还贷款，不然买家可能不愿意把钱先给你。
第三种是找金融机构垫资，也就是 “过桥贷款”，当天就能放款，但利息高，一般每天万分之五到千分之一，要是一个月还不清，光利息就不少。所以用这种方式的话，一定要和买家约定好过户时间，别拖太久。
► 避坑提醒：这些情况可能白花钱
最容易踩坑的是违约金，很多人不知道提前还款要交违约金。比如有些银行规定，贷款不满 3 年提前还，要收剩余本金 1% 的违约金，40 万贷款就得多交 4000 块。所以卖房前一定要打银行客服电话问清楚，“我提前还贷款要交违约金吗？怎么算？”
还有政策变动的坑，比如上个月还能办带押过户，这个月突然暂停了，这种情况虽然少见，但确实可能发生。小编建议大家交易时留个缓冲期，合同里写明 “若政策变动导致交易失败，双方互不违约”，这样能减少纠纷。
不过话说回来，不管用哪种方式，房产证上的抵押状态一定要查清楚。可以去不动产登记中心拉份 “产调”，看看有没有除了房贷之外的其他抵押，比如装修贷抵押，要是有就得一起还清，不然过不了户。
► 个人觉得，到底用不用先还清贷款，得看这两点：一是当地有没有带押过户政策，有的话优先选，省钱又省事；二是自己的资金情况，要是手里有钱，或者买家愿意帮忙垫资，先还清贷款能避免很多麻烦。
另外，大家别觉得这事太复杂就随便找中介代办，一定要自己搞清楚每一步流程，尤其是钱的走向。毕竟房子是大事，多花点时间研究，总比后期出问题好。希望这篇文章能帮到正在纠结的朋友，要是还有不清楚的，也可以留言问小编哦。
