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刚接触买房的朋友，是不是一到选二手房就犯愁？“看中一套老小区的房子，地段挺好，但房龄快 20 年了，能贷多少年啊？”“中介说房龄影响贷款年限，是真的吗？” 别着急，今天就跟新手小白们好好聊聊，买二手房时贷款年限那些事儿，尤其是它和房龄的关系。
二手房贷款年限，到底和房龄有没有关系？
肯定有关系！而且关系还不小。咱们想啊，银行愿意借钱给你，是因为房子能当抵押品。房龄太大的房子，比如 30 年的老房子，墙体可能老化、设施可能过时，万一以后你还不上钱，银行把房子收回去再卖，可能卖不上价，风险就高了。
举个例子：两套面积、地段差不多的二手房，一套房龄 10 年，另一套 25 年。银行给前者可能批 25 年贷款，后者可能最多只给 15 年。这就是房龄在起作用。所以说，买二手房前，先搞清楚房子的房龄，很重要。
房龄怎么影响贷款年限？有公式吗？
有个大概的公式，新手可以记一下：贷款年限 + 房龄 ≤ 50 年（不同银行可能有差异，有的是 40 年，得提前问清楚）。
怎么用这个公式？比如你看中的二手房是 2010 年建成的，2025 年买，房龄就是 15 年。按 50 年算，最多能贷 35 年？但实际上，银行还有个 “最长年限” 的死规定，一般二手房最长贷 25 年（少数银行 30 年）。所以 15 年房龄的房子，最多能贷 25 年（因为 25 比 35 小，按短的来）。
再比如房龄 30 年的房子，按 50 年公式，30 + 贷款年限≤50，最多能贷 20 年，但很多银行对房龄超 25 年的房子，直接把最长年限压到 15 年。这时候就只能按 15 年算了。
那房龄是怎么算的？从房子建成的那一年开始算，不是房产证上的日期哦。比如房子 2000 年建成，2010 年才办房产证，房龄还是按 2000 年算，到 2025 年就是 25 年。这点新手很容易搞错，得注意。
除了房龄，还有哪些因素限制贷款年限？
房龄是重要因素，但不是唯一的。这些因素也会 “卡” 住你的贷款年限：
- 借款人年龄：银行会要求 “贷款年限 + 借款人年龄 ≤ 70 岁”（有的是 65 岁）。比如你今年 45 岁，按 70 岁算，最多能贷 25 年。就算房龄允许 30 年，年龄也会把年限压到 25 年。
- 银行自己的规矩：有的银行对二手房贷款年限更严，比如首套房二手房最长 25 年，二套房 20 年；还有的银行看你贷多少钱，贷款金额低于 50 万的，可能不让贷超过 20 年。
- 房子的性质：商品房、经济适用房、商住两用楼，贷款年限限制不一样。商住两用的二手房，最长只能贷 10 年，比纯住宅短很多。
房龄太老，就一定贷不了款吗？
也不是绝对的。有几种情况，房龄老也可能贷到款，只是年限会很短：
- 提高首付比例：比如本来首付 30%，你付 50%，银行可能觉得风险低了，愿意多批几年（但一般也就多 3-5 年）。
- 找年轻的共借款人：比如你 50 岁，房龄 25 年，自己贷的话最多 15 年（50+15=65）。要是子女 30 岁一起贷，就按子女年龄算，30+30=60，能贷 30 年（但还要看房龄，25+30=55，若银行允许 55 年，就能批）。
不过小编得说句实在话，房龄超过 30 年的二手房，就算能贷到款，年限也大概率在 10-15 年，月供会很高。比如贷 100 万，15 年每月要还 8000 多，25 年每月只要 5000 多，压力差不少。新手要是预算有限，尽量别碰房龄太老的房子。
最后给大家看组数据吧：2024 年全国二手房交易中，房龄 10-15 年的房子最受欢迎，平均贷款年限能到 22 年；而房龄 20 年以上的房子，平均贷款年限只有 16 年。所以啊，买二手房时，先问问中介房子的建成时间，自己按 “贷款年限 + 房龄≤50 年” 算一算，心里就有数了。实在不会算，把房龄和自己的年龄报给银行客户经理，他们会帮你算的，别怕麻烦。
