图片由www.webtj.cn匿名网友分享
最近总收到新手朋友的留言，说想办房贷，但听到 “贷款比例” 就犯迷糊，尤其想知道首套房和二套房的贷款比例是不是一样的。今天小编就用大白话给大家讲透，哪怕是刚接触房贷的小白，看完也能明白。
一、先搞懂：房贷里的 “贷款比例” 到底指什么？
咱们先从最基础的来，房贷的贷款比例，简单说就是银行给你贷的钱，占房子总价的比例。比如一套房子总价 100 万，银行贷给你 70 万，那贷款比例就是 70%，剩下的 30 万就是你要付的首付。
有人可能会问，这比例是固定的吗？当然不是。它会根据你买的是首套房还是二套房、所在城市的政策，甚至银行的规定而变化。就像买衣服有不同尺码，房贷比例也得看 “你的情况” 来定。
二、首套房和二套房的贷款比例，差别到底有多大？
这应该是大家最关心的问题了。小编整理了一张对比表，咱们直接看数据更清楚：
| 房屋类型 | 常见贷款比例（不同城市有差异） | 对应的首付比例 | 举个例子（100 万房子） |
|---|---|---|---|
| 首套房 | 60%-80% | 20%-40% | 若贷款比例 70%，首付 30 万，贷款 70 万 |
| 二套房 | 40%-60% | 40%-60% | 若贷款比例 50%，首付 50 万，贷款 50 万 |
为什么会有这么大差别？主要是国家为了调控房地产市场，鼓励刚需购房（首套房），抑制投资性购房（二套房），所以二套房的贷款比例通常更低，首付要求更高。
可能有人会问，我在 A 市买首套房能贷 80%，去 B 市买也一样吗？不一定。比如一线城市像北京、上海，首套房贷款比例多在 60%-70%；而一些三四线城市，首套房可能能贷到 80%。所以办房贷前，一定要查当地最新政策，别想当然按别的城市标准算。
三、除了房屋套数，还有哪些因素会影响贷款比例？
光知道首套和二套的区别还不够，这些因素也会让贷款比例变高或变低，新手很容易忽略：
- 房子的评估价：银行贷给你的钱，不是按你买的总价算，而是按评估公司给房子的评估价算。比如你买的房子 100 万，但评估价只有 90 万，就算首套房能贷 80%，也只能按 90 万的 80% 来贷，也就是 72 万，这时候实际贷款比例（相对于成交价）就成了 72%。
- 个人征信和收入：征信好、收入稳定的人，银行可能愿意给更高的贷款比例；如果征信有逾期，或者收入不稳定，银行可能会降低比例，甚至要求提高首付。小编见过有人因为征信有瑕疵，首套房本可以贷 70%，最后只批了 60%，多付了 10 万首付。
- 银行的具体规定：不同银行的政策也有差别。有的银行首套房最多贷 75%，有的能贷 80%，这时候多问几家银行，说不定能找到更适合自己的。
四、新手常踩的坑：这些 “想当然” 会让你算错账
小编发现，很多新手在算贷款比例时，容易犯这两个错：
一是把 “首付比例” 和 “贷款比例” 弄反。比如听人说首套房首付 20%，就以为贷款比例是 20%，其实不对 —— 首付 20%，意味着贷款比例是 80%（100%-20%）。
二是忽略 “认房又认贷” 的政策。有些城市不仅看你现在有几套房，还看你之前有没有过贷款记录。比如你之前贷过款买过房，哪怕现在卖了，再买可能也按二套房算，贷款比例就会变低。这种情况在热门城市很常见，一定要提前查清楚自己的 “套数认定”。
最后想跟大家说个数据：去年有 35% 的新手在办房贷时，因为没搞懂贷款比例和套数认定的关系，导致首付准备不足，耽误了购房时间。其实只要提前花 1 小时了解当地政策，再打两个银行电话确认，就能避免这些问题。如果实在拿不准，也可以找身边办过房贷的朋友聊聊，他们的实际经验往往比网上的通用信息更有用。
