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打算买套二手房，而且是首套房，想用商贷的朋友，是不是心里一直犯嘀咕：这首付到底得准备多少啊？别着急，今天咱就好好聊聊这个事儿，保证让新手小白也能看明白。
二手房商贷首付，不是简单按总价算哦
买新房的首付，大多是直接用房子总价乘以首付比例，可二手房不一样。这里有个关键数据 —— 评估价。银行放贷可不是按你和卖家谈的成交价来算，而是找专业机构给房子做评估，按评估价来批贷款。
比如说，你买的二手房成交价是 100 万，银行评估下来这房子值 90 万。如果当地首套房商贷最低首付比例是 20%，那银行最多能贷给你 90 万的 80%，也就是 72 万。那你的首付就是成交价 100 万减去能贷的 72 万，等于 28 万。这时候你可能会问，为啥不是 100 万的 20% 也就是 20 万呢？这就是二手房首付的特殊之处，得看评估价和成交价的差额。
影响首付多少的几个因素
- 当地首付比例政策：不同城市的首套房商贷最低首付比例可能不一样。有的城市是 15%，有的是 20%，这得看你所在城市的具体规定。比如 2025 年有些城市为了鼓励买房，首套房商贷首付比例降到了 15%，这对购房者来说可是个好消息。
- 房子的评估价：评估价越高，能从银行贷到的钱就越多，首付压力就越小。反过来，评估价如果比成交价低很多，首付就得多准备点。
- 房子的房龄：有些银行对房龄大的二手房贷款会更严格，可能会降低贷款比例，这样一来首付就会增加。比如房龄超过 20 年的房子，银行可能只按评估价的 60% 放贷，那首付自然就高了。
除了首付，这些钱也得提前备好
首付只是前期支出的一部分，还有些费用也得算进去：
- 税费：像契税，首套房面积 90 平米以下按 1% 交，90 平米以上按 1.5% 交；还有个人所得税，如果房子满五唯一就能免征，不然可能要按差额的 20% 或者全额的 1% 交。
- 中介费：如果通过中介买房，一般要付成交价 1%-3% 的中介费，这笔钱也不是个小数目。
- 其他费用：比如房屋测绘费、登记费、公证费等等，虽然每项不多，但加起来也得几千块。
付首付前，这些步骤别忽略
- 查清楚房子产权：一定要确认房子没有抵押、查封这些问题，不然付了首付可能会惹上麻烦。可以去当地不动产登记中心查一下。
- 和卖家签好合同：合同里要写清楚首付金额、付款时间、交房时间这些关键信息，免得后期扯皮。
- 提前和银行沟通：把自己的收入证明、征信报告这些材料准备好，让银行提前预审一下，看看能贷多少，心里有个数。
给新手的一点小建议
我觉得吧，买二手房选房的时候，除了看价格，也得关注房子的房龄和地段。房龄太老不仅贷款难，以后想再卖也不容易；地段好的房子，不管是自住还是以后出手，都更有保障。
另外，首付尽量别把家里的钱掏空，留一部分应急用。毕竟买房后还有装修、添置家具这些开销，手里有点余钱心里才踏实。
最后说个数据吧，根据 2024 年的统计，用商贷买二手房的首套房购房者，实际首付金额平均比新房高 10%-15%，主要就是因为评估价和成交价的差额。所以大家准备钱的时候，一定要多打打富余量哦。
