想要用房子抵押贷款却不知道能贷多少？这篇文章将从银行评估标准、房屋估值方式、贷款成数限制、还款能力测算四大维度，手把手教你计算可贷额度。文中特别整理出房产类型与贷款比例对照表，并揭秘银行不会主动说的3个提额技巧，最后提醒大家注意避免评估价虚高的风险陷阱。
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一、银行到底怎么算你的贷款额度？
很多朋友以为房子值多少钱就能贷多少，其实这里头门道可多了。首先银行会派评估公司上门，他们可不是随便看看装修好坏，而是要拿着尺子量面积、查周边房价、看房龄结构。记得去年我邻居的老房子，自己觉得能值300万，结果评估公司只给算到240万，气得他当场差点和评估员吵起来。
这里有个重点：评估价通常是市场价的70-90%，特别新的电梯房可能到95%，但超过20年的砖混结构老房可能只给到60%。而且银行还要看你的还款能力，就算房子评估价500万，如果你月收入才1万，照样贷不到七成350万。
抵押贷款成数（占比30%）住宅一般能贷评估价70%，但如果是商铺或办公楼，可能降到50%。最近有个新政策，部分银行对绿色建筑住宅可以放到75%，这个很多人还不知道。借款人还款能力（占比15%）银行会拿"月收入×40%"作为月供上限，比如你月入3万，那月供不能超过1.2万。要是想贷更多，可以考虑让配偶或子女作为共同借款人。贷款期限长短（占比5%）别看这个占比小，选对期限很关键。30年期等额本息比20年期能多贷约15%，但总利息会多出一大截，这个要自己权衡。三、3个银行经理不会说的提额妙招
• 打包申请信用贷：有些银行允许在抵押贷基础上，叠加30万以内的信用贷，相当于总贷款多出10%
• 选择组合评估：把名下另一套未抵押房产的租金收入计入还款来源，我客户老张用这招多贷了80万
• 把握银行季度末冲量：每年3/6/9/12月的最后一周，部分支行会临时上调5%的抵押率，这个要提前和客户经理搞好关系
四、这些坑千万别踩！
上个月有个客户找了不正规的评估公司，把房子估到市场价的130%，结果被银行风控查出造假，不仅贷款黄了，还进了银行黑名单。另外要注意抵押登记费，100万贷款大约要交500元，有些中介会故意收2000元，这个是可以砍价的。
最后给大家算笔账：假设你的房子市场价400万，评估价340万，按70%成数能贷238万。如果想贷到300万，要么把评估价做到430万（难度很大），要么选择允许75%成数的银行+增加共同还款人，这才是靠谱的操作方法。
