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手里攥着本不动产证，急用钱的时候是不是总琢磨：这红本本能不能换来周转资金？听说抵押贷款利息低、额度高，可又怕手续太麻烦，自己一个小白搞不定。今天就用大白话跟大伙聊聊，有不动产证到底能不能办抵押贷款，条件到底复不复杂，保证看完心里亮堂堂的。
一、先给个准话：有不动产证真能办抵押贷款吗？
答案是能，但不是所有带不动产证的都能办。打个比方，就像去饭馆吃饭，不是揣着钱就能随便进包间，得看饭馆有没有位置，你想吃的菜有没有备货。银行也是一样，得看你的不动产证对应的房子合不合规矩。
为啥银行认不动产证呢？因为这证是国家发的，证明房子是你的，跑不了、挪不动，就算你最后还不上钱，银行也能通过正规途径把房子处理了回本。那是不是拿着证去银行就能办？当然不是，比如你家那栋楼是小产权，就算有个证，银行也会摆摆手说 “不行”。
二、哪些不动产证办不了抵押贷款？先避开这些坑
别以为有证就万事大吉，这几种情况，银行多半会拒贷，新手可得记牢：
- 小产权房的证：这种证不是国家正规发的，法律不保护，银行根本不接。我邻居王大哥前两年就踩过这坑，拿着村里发的 “房产证” 去贷款，跑了三家银行都被拒了。
- 产权不清的证：比如房子是你和兄弟姐妹共有的，有人没签字同意抵押；或者房子还在打官司，产权有纠纷，这种情况银行不敢冒风险。
- 被查封、抵押过的证：房子已经被法院查封，或者早就抵押给别的地方了，那肯定办不了二次抵押，除非之前的抵押解除了。
| 不动产证类型 | 能办抵押贷款吗 | 常见例子 |
|---|---|---|
| 商品房不动产权证 | 能 | 城市里小区买的住宅、商铺 |
| 小产权 “房产证” | 不能 | 城中村自建楼、集体土地上的房子 |
| 共有产权且未全员同意 | 不能 | 夫妻共有的房子，一方没签字 |
| 已抵押的不动产权证 | 多数不能 | 正在还房贷的房子（少数银行可做二抵） |
三、能办抵押贷款的话，条件到底复杂不？
其实说复杂也复杂，说简单也简单，主要看你能不能满足这几个硬条件，咱们一条一条说：
- 房子得符合要求
房龄不能太老，一般来说，超过 20 年的房子就难了，有些银行甚至要求 15 年以内。为啥？房龄大的房子不好卖，银行怕砸手里。地段也重要，你在市中心的房子，肯定比郊区偏远的房子更容易通过。 - 个人资质得过关
- 年龄得在 18-65 岁之间，太小没还款能力，太老银行怕风险。
- 征信得干净，近半年别逾期超过 3 次，两年内别连续逾期超过 3 个月。我表妹去年就是因为信用卡忘了还逾期两次，贷款额度直接降了一半。
- 得有稳定收入，不管是上班的工资流水，还是做生意的营收证明，得让银行相信你能按月还钱。
- 贷款用途得合规
银行不是随便给钱的，贷款用途得是正经事，比如装修房子、做生意周转、孩子上学这些。要是你说想用来炒股、买基金，银行绝对会拒，这是规定。
可能有人会问：“我自由职业，没固定工资流水咋办？” 别慌，有些银行接受租金收入、副业收入证明，只要能证明你有稳定进账就行，就是手续可能麻烦点。
四、办抵押贷款的流程，小白也能看懂的步骤
其实流程不复杂，就像去医院看病，先挂号、再检查、最后拿药，一步一步来就行：
第一步：选银行，问清楚
多跑几家银行问问，利息、额度、要求都不一样。比如国有大行利息低，但要求严；地方银行可能要求松点，但利息高。货比三家总没错，我同事小李去年就对比了四家银行，最后选了个最适合自己的。
第二步：准备材料
- 身份证、户口本、结婚证（没结婚的不用）
- 不动产权证原件
- 收入证明（上班的要公司盖章，做生意的要营业执照）
- 贷款用途证明（比如装修合同、进货单）
第三步：银行评估房子
银行会派专业的人去看房子，评估值多少钱。一般能贷到评估价的 70% 左右，比如房子评估 100 万，大概能贷 70 万。别想着跟评估师搞好关系多评点，人家有自己的标准，没用的。
第四步：签合同，办抵押
合同里的利息、还款方式、逾期责任都要看清楚，不懂就问，别稀里糊涂签字。签完合同去不动产登记中心办抵押登记，这一步走完，房子就正式抵押给银行了。
第五步：等着放款
一般来说，材料齐的话，1-2 周就能放款。快的话 3 天就到账，慢的可能要一个月，主要看银行的效率。
五、新手常犯的几个错，你可别犯
- 以为额度越高越好：其实额度高，利息也多，还款压力大。根据自己的需求贷就行，别贪心。
- 还款方式瞎选：等额本金和等额本息不一样，前者前期压力大后期轻松，后者每个月还一样多。工资稳定的选等额本息，收入高的选等额本金更划算。
- 忘了问提前还款的规矩：想提前还钱的话，有些银行要收违约金，一般是剩余本金的 1%-3%，签合同的时候可得问清楚。
我觉得吧，抵押贷款就像给房子 “打工”，用好了能解决大问题，用不好可能把自己逼到绝境。所以贷之前一定要想清楚，自己真的需要这笔钱吗？还款能力够不够？别一时冲动，最后后悔。
根据我身边人的经历，只要房子没问题、征信干净，办下来的概率还是挺大的，差不多有 60%-70%。要是你啥都不懂，找个靠谱的中介问问也行，但千万别找那些说 “不用查征信、当天放款” 的，十有八九是骗子。
总之，有不动产证办抵押贷款不复杂，关键是把准备工作做足，多问、多看、多比较，小白也能顺顺利利办下来。希望这些能帮到你，有啥不懂的，多跑几趟银行问问，比自己瞎琢磨强多了。
