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有贷款的房子到底能不能卖？这是很多正在还贷的业主都会纠结的问题。毕竟谁也说不准什么时候会遇到换房、资金周转的情况，手里的房子还背着贷款，卖起来会不会很麻烦？今天小编就来给大家好好聊聊这个事儿，从能不能卖到怎么卖，再到要注意哪些坑，保证让你看明白。
一、房子有贷款到底能卖吗？
答案是肯定的！不管是按揭贷款、公积金贷款，还是混合贷款，只要手续齐全、流程合规，有贷款的房子完全可以出售。但为什么很多人觉得难卖呢？主要是因为贷款没还清的房子，房产证可能抵押在银行，过户前得先解除抵押，这一步会涉及到资金和流程上的问题。
有朋友会问：我的房子还在还月供，银行会同意我卖吗？其实银行关注的是贷款能否按时结清，只要你在交易过程中把剩余贷款还清，解除抵押，银行通常不会阻拦。不过不同银行的政策可能有差异，最好提前打电话问问你的贷款银行，心里有个数。
二、按揭房出售的 3 种常见流程，哪种适合你？
不同情况适合的出售流程不一样，小编整理了最常用的 3 种方法，大家可以对号入座：
| 流程名称 | 适用人群 | 优势 | 注意事项 |
|---|---|---|---|
| 买家垫资结清贷款 | 手头资金不足，买家有全款能力 | 流程快，无需自己筹钱 | 需签垫资协议，明确资金用途和责任 |
| 卖家自筹资金解押 | 手里有闲钱或能向亲友借款 | 交易主动权在自己手里 | 注意资金安全，避免挪用 |
| 转按揭（银行接力贷） | 买家也需要贷款，原银行支持转按揭 | 无需提前还款，节省成本 | 仅部分银行支持，审批较严格 |
小编身边有个朋友小王，去年卖了一套有 50 万贷款的房子，他选的是买家垫资的方式。当时买家先付了 30 万定金，小王用这笔钱加上自己的 10 万积蓄，先还清了贷款，解除抵押后顺利过户，整个过程花了不到 1 个月。不过他特别提醒，一定要在合同里写清楚垫资的金额、还款时间，最好找中介做见证。
三、出售有贷款的房子，需要哪些手续？
很多人觉得手续复杂，其实梳理清楚了并不难，主要包括这几样：
- 身份证明：卖家身份证、户口本（已婚的要带结婚证，夫妻双方都得到场）
- 房产证明：房产证（或不动产权证）、购房合同、贷款合同
- 贷款相关：最近 6 个月的还款明细、剩余贷款金额证明（银行开具）
- 其他材料：授权委托书（如果委托中介或他人办理）、征信报告
这里要注意，不同城市可能会有细微差别，比如有些地方需要先去房管局查档，确认房子没有查封、抵押等问题。小编建议卖房前先打当地房管局的电话问问，免得跑冤枉路。
有朋友会问：我的房产证还在银行抵押着，拿不到怎么办？别担心，你可以向银行申请借出房产证原件，有些银行会给你复印件加盖公章，同样有效，不过用完得及时还回去。
四、这些风险一定要避开，不然可能吃大亏！
- 资金风险：如果买家垫资后反悔，钱要不回来怎么办？建议在垫资前收取一定比例的定金，并且把资金监管起来，等过户完成后再解冻。
- 产权纠纷：如果房子是夫妻共有的，一方单独出售可能会引发纠纷。所以签约时夫妻双方必须都同意，最好在合同上共同签字。
- 贷款逾期：在交易过程中，千万别忘了按时还月供，一旦逾期会影响征信，还可能导致银行收回房子。
- 税费计算错误：有贷款的房子出售，税费计算可能更复杂，比如未满 2 年的房子会有增值税，最好找专业的中介或税务人员算清楚，免得后期扯皮。
网友小李就分享过他的经历：他卖房子时没注意还在还贷期间，因为忙忘了一个月的月供，结果产生了逾期记录，差点影响了买家的贷款审批，后来花了不少时间才解释清楚。所以大家一定要记好还款日期，或者设置自动还款。
五、从准备到过户，一步一步教你操作
- 前期准备：先联系银行，查询剩余贷款金额，问清楚解押需要的时间和手续；同时给房子估个价，了解市场行情。
- 寻找买家：可以通过中介，也可以自己挂在网上出售，不过要注意核实买家的资质，避免遇到骗子。
- 签订合同：合同里要写清楚房屋基本信息、价格、付款方式、解押方式、过户时间、违约责任等，越详细越好。
- 结清贷款：按照之前选好的方式还清剩余贷款，银行会出具结清证明，然后去房管局办理解押手续，一般 3-7 个工作日就能完成。
- 办理过户：解押后，就可以和买家一起去房管局办理过户了，需要双方到场，带上所有相关证件，交完税费后，房产证就会过户到买家名下。
- 收尾工作：过户完成后，记得办理水电燃气的过户，把之前的费用结清，最后交接钥匙。
可能有人会问：如果解押后买家突然不买了，怎么办？这时候合同里的违约责任就很重要了，一定要约定好买家违约的赔偿方式，比如定金不退，或者赔偿一定比例的房款。
其实有贷款的房子出售，并没有大家想象中那么难，关键是把流程搞清楚，提前做好准备。小编觉得，只要选对适合自己的解押方式，把该签的合同签好，该注意的风险避开，完全可以顺利卖掉房子。
当然，每个人的情况不一样，如果你还有特殊问题，比如公积金贷款的房子怎么卖，或者跨城市出售有贷款的房子需要注意什么，可以咨询当地的房产部门或专业中介，他们能给出更具体的建议。希望这篇指南能帮到正在纠结卖房子的你，祝大家都能顺利交易！
