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对于第一次买二手房的新手来说，贷款这件事可能会让人觉得头大。毕竟二手房不像新房那样流程相对统一，涉及到房龄、产权、卖方情况等多个因素，贷款环节也更复杂些。不过别担心，今天就用最简单的话，把首套房买二手房时，商业贷款和公积金贷款的流程讲清楚，再分享些能帮你在首付和利率上省钱的技巧。
一、二手房贷款前，这些基础准备得先搞明白
买二手房贷款，第一步不是直接去找银行，而是先弄清楚自己的情况和房子的情况。比如，你是不是首套房？首套房的认定标准各地可能不一样，一般是看你名下有没有其他房产，这会影响首付比例和利率。再比如，你看中的二手房房龄多大了？房龄超过 20 年的话，有些银行可能会收紧贷款，甚至不批，这点新手很容易忽略。
那怎么确认这些信息呢？首套房可以去当地不动产登记中心查一下自己的房产记录；房龄可以看房产证上的建成年代，也可以问中介，但最好自己再核实一下。还有一点，要算算自己的首付能力，首套房买二手房的首付比例，不同城市在 20%-30% 之间，别只看总价，要把税费、中介费这些也算进去，免得准备不足。
二、首套房二手房商业贷款流程，一步一步跟着走
商业贷款是买二手房最常用的方式，流程大概分这几步：
- 签购房合同并备案：和卖方签好合同后，要去当地房管局备案，这一步能避免一房多卖的风险。
- 向银行提交申请：带着身份证、户口本、收入证明、购房合同、房产证等材料去银行，填写贷款申请表。这里有个小提醒，收入证明最好能开到月供的 2 倍以上，不然可能影响贷款审批额度。
- 银行评估房产：银行会找评估公司对二手房进行评估，评估价一般会比成交价低，贷款额度是按评估价来算的，所以首付 = 成交价 -（评估价 × 贷款比例），这就是为什么有时候首付会比预期高。
- 审批和签合同：银行审核你的资质和房产情况，通过后就会通知你签贷款合同，这时候要仔细看清楚利率、还款方式这些条款。
- 办理过户和抵押：和卖方一起去办理房产过户，拿到新房产证后，去银行办理抵押登记，银行拿到他项权证后就会放款给卖方。
三、公积金贷款买二手房，流程更特殊，省钱但也有讲究
公积金贷款利率比商业贷款低不少，首套房用公积金贷款能省一大笔利息。但流程上和商业贷款有些不同：
- 先查公积金缴存情况：要连续缴存 6 个月以上（有些城市是 12 个月），账户状态正常，才能申请。可以在当地公积金管理中心官网查自己的缴存年限和可贷额度。
- 预审贷款资格：和商业贷款不同，公积金贷款建议先去公积金中心做预审，看看自己能贷多少，免得签了合同却贷不到足够的钱。
- 后面的流程和商业贷款类似：签合同备案、提交申请、房产评估、审批、过户抵押，但审批主体是公积金管理中心，速度可能比商业贷款慢一些，大概要多花 1-2 周时间。
为什么说公积金贷款更要注意？因为它对房龄的要求更严，很多城市规定房龄 + 贷款年限不能超过 30 年，比如房龄 15 年，最多只能贷 15 年，而商业贷款可能能贷 20 年，这会影响月供压力。
四、首付和利率怎么省？这些技巧新手要记牢
首付省钱技巧
- 巧用评估价：如果房子的评估价能高一点，贷款额度就会多一点，首付压力就小一点。但也不能太高，评估价超过市场价太多可能通不过审核，这需要和评估公司好好沟通。
- 找卖方协商：有些卖方愿意接受首付分期，比如先付一部分，剩下的在过户前付清，这对首付紧张的人来说很友好，但要在合同里写清楚，避免纠纷。
利率省钱技巧
- 选对还款方式：等额本金比等额本息总利息少，但前期月供高；如果打算提前还款，选等额本金更划算。
- 抓住利率优惠时机：银行有时候会针对首套房推出利率折扣，比如在年初或年底冲业绩的时候，多对比几家银行，别只选一家。
- 组合贷款更灵活：如果公积金贷款额度不够，可以用 “公积金 + 商业贷款” 的组合方式，既享受公积金的低利率，又能补足额度，比纯商业贷款省利息。
五、这些坑新手容易踩，一定要避开
比如，没搞清楚房子的产权情况就申请贷款，结果发现房子有抵押或查封，贷款批不下来，还可能损失定金；再比如，忽略了二手房的税费，以为首付够了就行，结果过户时还要交契税、个税、增值税等，一下子拿不出钱。所以，贷款前一定要做足调查，最好请专业的人帮忙把关。
最后想说的是，买二手房贷款虽然流程多，但只要一步一步来，提前准备好材料，多了解些技巧，其实也没那么难。根据最新的数据，2024 年首套房二手房商业贷款平均利率在 4.0%-4.5% 之间，公积金贷款平均利率在 3.1% 左右，用好这些信息，合理规划，能帮你在买房路上少走不少弯路。
