当婚姻走到尽头，婚前贷款买的房子该怎么分？这篇文章将从《民法典》的法律依据出发，说透离婚时房产分割的四大判定原则，重点分析共同还贷部分的补偿计算方式，还会手把手教你怎么准备银行流水、购房合同等关键证据。文末特别整理了父母出资购房、房屋增值争议等特殊情况的处理办法，建议收藏备用！
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一、法律说婚前买房归个人？先看这3个条件
很多人以为婚前买的房就铁定算个人财产，其实得满足这几个条件：
• 购房合同签在领证前（最好在结婚证日期前半年以上）
• 首付款全额由一方支付（注意！父母转账要备注"赠与"）
• 房产证只登记出资方名字（加了配偶名字性质就变了）
这里有个坑要提醒：哪怕房子是婚前买的，如果婚后用共同收入还贷，配偶还是能主张补偿的。
二、离婚分割房产的4把"尺子"
法院判决时主要考虑这些因素：
1. 首付款出资比例（婚前转账记录特别重要）
2. 贷款偿还方式（公积金也算共同财产哦）
3. 婚姻存续时间（结婚3年和10年补偿差很多）
4. 子女抚养安排（带孩子的一方可能多分10%-15%）
举个实例：小王婚前付了60万首付，婚后两人共同还贷40万，房子总价200万。离婚时房子归小王，但要给配偶（40万÷2）×（200万现价÷200万原价）20万补偿。
三、共同还贷补偿金到底怎么算？
记住这个公式：
补偿金额（共同还贷本息÷2）×（房屋现价÷购房总成本）
比如房子买的时候100万，离婚时涨到300万，共同还了50万贷款，那么补偿金就是（50万÷2）×（300万÷100万）75万！是不是比想象中多？所以保留好每次还贷的银行流水特别关键。
四、离婚分房必做的5件事
1. 调取原始购房合同（重点看签章日期）
2. 打印全部还贷记录（标记出婚后部分）
3. 评估房屋现值（别信中介报价，要找专业机构）
4. 整理装修支出凭证（2018年后装修款不算房款增值）
5. 协商还贷方案（建议选"拿房补钱"别选共同持有）
提醒大家：最近遇到个案例，男方把婚前房子抵押贷款用于公司经营，这部分债务如果被认定用于共同生活，女方也得背债！
五、4种特殊情况的处理秘诀
• 父母帮忙还贷：要有书面协议明确是借款还是赠与
• 房子登记在未成年子女名下：原则上不能分割
• 婚内转按揭：可能被认定为共同债务
• 农村宅基地房：一般只判给本村集体成员
去年有个典型案例，女方婚前买房，婚后用租金抵月供，法院认定租金属于共同财产，最终女方要补偿男方租金+月供总额的一半。
说实在的，房产分割这事比想象中复杂得多。关键是要提前做好两手准备：一方面保存好所有资金凭证，另一方面尽量通过协议和平解决。如果对方坚持要争房产，建议花500块找律师做个专业咨询，比事后扯皮划算多了！
