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刚准备买房的朋友，是不是一听到 “等额本息”“等额本金” 就头大？明明贷的钱一样多，选不同的还款方式，最后还的利息能差出好几万，这到底是为啥？今天小编就给新手小白们好好掰扯掰扯，银行贷款买房的利息到底怎么算，不同还款方式之间的差距又在哪儿，保证让你看明白。
一、先搞懂：贷款利息到底由啥决定？
想算清利息，得先知道三个关键数，少一个都算不明白。
- 贷款本金：就是你从银行借的钱，比如买 100 万的房，首付 30 万，那本金就是 70 万。
- 贷款利率：银行借钱给你收的 “手续费”，现在商贷一般参考 LPR（贷款市场报价利率），再加点；公积金贷款利息低，一般 3% 左右。
- 贷款期限：借多少年，常见的有 10 年、20 年、30 年，时间越长，利息通常越多。
有人可能会问，这三个数都确定了，利息不就固定了吗？咋还会因为还款方式不一样而有差别呢？别急，问题就出在 “怎么还” 上。
二、两种主流还款方式：等额本息和等额本金，差别在哪儿？
目前银行最常用的就是这两种方式，名字看着像，实际差得远。咱们用表格对比下（以贷款 100 万，利率 4.8%，30 年为例）：
| 还款方式 | 每月还款额 | 总利息 | 前期还款压力 | 适合人群 |
|---|---|---|---|---|
| 等额本息 | 每月固定 5246 元 | 约 88.9 万 | 小，每月还一样多 | 刚工作、收入稳定的年轻人 |
| 等额本金 | 第一个月 6889 元，之后每月少 11 元 | 约 72.3 万 | 大，越往后越轻松 | 现在收入高、能承受前期压力的人 |
从表格能看出，等额本金总利息少了 16 万多！但为啥还有人选等额本息呢？因为刚开始还的钱少啊。比如刚毕业的年轻人，月薪 8000，让他每个月还 6800，剩下的钱连生活都不够，这时候等额本息就更合适。
三、具体怎么算？手把手教你算利息
可能有朋友说，表格是例子，我贷的钱不一样，咋算自己的？其实有简单的公式，咱们拿等额本息举个例子。
等额本息每月还款额 = [本金 × 月利率 ×(1 + 月利率)^ 还款月数]÷[(1 + 月利率)^ 还款月数 - 1]
看着复杂？拆开来算。比如贷 100 万，年利率 4.8%，月利率就是 4.8%÷12=0.4%，30 年就是 360 个月。
代入公式：[1000000×0.4%×(1+0.4%)^360]÷[(1+0.4%)^360-1] ≈ 5246 元，和表格里的数对上了吧？
那等额本金呢？每月还的本金固定，就是 100 万 ÷360≈2778 元，第一个月的利息是 100 万 ×0.4%=4000 元，所以第一个月总还款 2778+4000=6778 元（和表格略有差异，因为四舍五入了）。第二个月本金剩 997222 元，利息就是 997222×0.4%≈3989 元，总还款 2778+3989=6767 元，确实少了 11 元左右。
是不是没那么难？要是嫌算着麻烦，网上搜 “贷款计算器”，输入本金、利率、期限，就能直接出结果，很方便。
四、除了方式，这些因素也会让利息差变大
光看还款方式还不够，还有些情况会让利息差更明显。
- 贷款期限越长，利息差越大。比如贷 100 万，10 年的话，等额本息总利息约 26.8 万，等额本金约 24.1 万，差 2.7 万；30 年就差 16 万多，时间越久差得越多。
- 利率越高，差距越明显。如果利率涨到 5.8%，30 年 100 万贷款，等额本息总利息约 109 万，等额本金约 85 万，差 24 万，比 4.8% 的时候差得更多。
- 提前还款的影响。要是打算 5 年内提前还款，等额本息前期还的利息多，这时候提前还，剩下的本金多，可能比等额本金更划算；要是打算还满 30 年，那等额本金肯定更省。
五、小编的几句心里话
其实刚开始小编也搞不懂这些，陪朋友去银行办贷款，听客户经理讲了半天，才慢慢明白。说真的，选还款方式别只盯着 “总利息少”，得看自己的实际情况。
要是你现在收入高，或者预计未来收入会降，比如快退休了，选等额本金挺好，前期多还点，后面压力小。要是你刚工作，收入慢慢涨，或者想留些钱做理财，等额本息更灵活。
还有啊，别觉得算利息麻烦，多算几遍，或者找个计算器敲一敲，心里就有数了。买房是大事，差几万块可不是小数目，花点时间搞明白，值！
希望这些能帮到正在看房的你，选对还款方式，少花冤枉钱，住得也踏实。
