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刚准备买首套房的朋友，可能一听到 “贷款 100 万还 20 年，利息要多少” 就发懵。其实不用怕，今天咱们就用最直白的话，一步步讲清楚这个问题。就算你是第一次接触房贷，看完也能明白。
先搞懂两种还款方式：等额本息和等额本金
房贷还款主要有两种方式，咱们得先分清，不然算出来的利息会差很多。
等额本息：简单说，就是每个月还的钱一样多。不管是第 1 年还是第 20 年，每月还款金额不变。但这里面有个小细节：前期还的利息多、本金少，越往后本金占比越高，利息越来越少。
等额本金：这种方式是每个月还的本金一样多，利息却越来越少。所以第一个月还款最多，之后每个月慢慢减少，最后一个月还的最少。
为什么会有这两种方式？主要是为了适应不同人的还款能力。有人喜欢每月固定金额，方便规划；有人能接受前期多还点，想少付点总利息。
按当前利率算：100 万 20 年，两种方式利息差多少？
现在首套房商业贷款利率大多在 3.8%-4.2% 之间，咱们就按中间值 4.0% 来算（具体利率以银行实际为准），看看 100 万贷 20 年（240 个月），两种方式分别要还多少利息。
等额本息怎么算？
- 每月还款金额：约 5278 元（固定不变）
- 20 年总还款：5278 元 ×240 个月 = 约 126.67 万元
- 总利息：126.67 万元 - 100 万元 = 约 26.67 万元
这里有个简单理解：把 100 万本金和 20 年的利息加起来，再平均分到 240 个月，每个月还的钱就一样了。
等额本金怎么算？
- 每月固定还本金：100 万 ÷240 个月 = 约 4167 元
- 第一个月利息：100 万 ×4.0%÷12 = 约 3333 元，所以第一个月总还款：4167+3333=7500 元
- 第二个月利息：（100 万 - 4167 元）×4.0%÷12≈3316 元，总还款≈4167+3316=7483 元（比第一个月少 17 元）
- 最后一个月利息：约 17 元，总还款≈4167+17=4184 元
- 20 年总利息：约 24.17 万元
两者对比：等额本金总利息比等额本息少约 2.5 万元，但前期每月要多还 2000 多元。
为什么利息会有差别？哪种更适合你？
可能有人会问：同样贷 100 万 20 年，为啥等额本金利息更少？其实原因很简单：等额本金前期还的本金多，剩下的本金越来越少，产生的利息自然就少了；而等额本息前期还的本金少，本金在银行待的时间长，利息就多一些。
那该选哪种？小编觉得：
- 如果你月薪稳定，不想前期压力太大，比如刚工作没几年，等额本息更合适，每月固定还款，压力小。
- 如果你现在收入高，能接受前期多还钱，比如中年家庭，想少付点利息，等额本金更划算。
算利息时，这 3 个细节别忽略
- 利率不是固定的：现在房贷利率大多和 LPR 挂钩，每年可能会调整。比如今年利率 4.0%，明年 LPR 涨了，你的利率可能也会涨，利息就会变多。所以算的时候，要按当前实际利率算，别用几年前的老数据。
- 提前还款会影响利息：如果中途提前还了 20 万，剩下的本金变少，之后的利息也会跟着少。具体怎么算？其实就是按剩下的本金重新算，和咱们上面讲的方法一样，只是本金变了。
- 不同银行可能有小差别：虽然大公式一样，但有些银行计算时小数点保留位数不同，可能会差几块钱，这是正常的，不用纠结。
最后想说句实在的：100 万贷款 20 年，利息少说也有 20 多万，选对还款方式真的挺重要。但也不用太焦虑，根据自己的收入情况选，别让房贷影响生活质量才是最好的。大家如果还有不清楚的地方，直接问银行客户经理，他们会给你算得明明白白的。
